La progression constante de l'offre sur le marché secondaire des résidences de services attirent toujours plus d'investisseurs. De quoi faire de bonnes affaires, à condition toutefois d'être capable de les identifier.
Un marché secondaire en plein essor... En parallèle du neuf, un marché de revente de biens dans les résidences de services existantes (Ehpad, étudiants, tourisme...) s'est développé depuis le milieu des années 2000. Force est de constater que le volume de biens à vendre ne cesse de croître, les candidats propriétaires ayant, en effet, réalisé que le marché est favorable à la revente. Ce qui fait le bonheur des investisseurs ! Et pour cause, ce type de biens cumule de nombreux avantages : simplicité de gestion, rendements performants, complément de revenus faiblement fiscalisés... D'autant que la location meublée avec un bail commercial présente un couple rendement/risque très attractif comparé aux produits d'épargne. Sans compter que l'investissement dans une résidence déjà existante permet de percevoir des revenus immédiats avec une lisibilité sur les charges (frais de copropriété, taxe foncière...). Cette solution vous intéresse ? Encore faut-il savoir comment réaliser une bonne affaire et déterminer quels sont les critères pour acheter au bon prix un bien meublé de seconde main dans une résidence de services. Voici les principaux enseignement d'une étude qui vient d'être réalisée par Lease Business Services & Solutions.
Les points à surveiller par rapport au neuf
Qualité du gestionnaire et du bail commercial, cohérence du prix du bien et du niveau de loyer sont les principaux critères pour bien investir. Jusqu'ici, rien de différent par rapport au neuf. Deux points nécessitent cependant une attention particulière : les éventuels travaux à venir dans la résidence (coût et répartition des charges) et l'échéance du bail commercial. Si celle-ci est prévue dans les cinq années à venir, l'analyse du niveau de loyer doit être approfondie pour en évaluer la cohérence avec l'état du bien et son prix.
Une attention particulière à porter sur le prix
C'est une évidence, pour profiter d'une belle rentabilité, il faut veiller à ne pas acheter trop cher. Alors comment ça marche ? La fixation du prix à la revente résulte du croisement des critères de l'immobilier résidentiel classique (caractéristiques du bien, localisation et environnement immédiat) et de l'immobilier commercial (qualité de l'exploitant et conditions du bail). A noter : selon LB2S, les prix de revente s'échelonnaient en 2015 entre 45 000 € et 200 000 € - jusqu'à 600 000 € pour de très beaux appartements meublés en résidence de tourisme dans les Alpes - avec une moyenne à 102 000 €.
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Les chambres en Ehpad : des biens rares, donc intéressants
Ce marché qui profite de la qualité des principaux exploitants offre d'excellentes perspectives. A condition toutefois d'éviter les établissements trop petits ou trop vétustes. Les chambres en Ehpad étant rares à la revente, elles bénéficient d'une très bonne liquidité. Les rendements vont de 4,2 à 5 % HT pour des prix entre 50 000 et 200 000 €.
L'emplacement, première critère pour les résidences étudiantes
Le manque de logements des étudiants est régulièrement mis en avant. Avec ce type de placement, vous êtes donc assuré de voir les locataires se succéder. A condition d'investir dans une résidence bien placée. Néanmoins, attention, certaines surfaces sont trop chères. De plus, ce marché reste soumis au devenir des aides octroyées aux étudiants (APL). Les rendements sont compris entre 4,4 et 4,8 % HT pour des prix entre 40 000 et 80 000 €.
Les résidences de tourisme, des biens facilement transformables
Ce marché propose des opportunités issues de commercialisations antérieures à la loi littorale : des meublés traditionnels bien situés et facilement recyclables. Trois principaux points à surveiller : les éventuels travaux, les prix parfois trop élevés et les échéances de bail proches. La classe d'actifs propose des rendements performants de 5 à 6 % HT pour des prix allant de 50 000 à 200 000 € en général.
De nombreuses opportunités en résidences d'affaires
Grâce à la progression du tourisme urbain depuis le début des années 2000, ce marché est en forte croissance. Il y a donc de nombreuses opportunités à saisir au cœur des grandes villes ou des zones économiques porteuses. Attention, toutefois, au risque de prix surévalués par rapport au marché. Etudiez aussi les perspectives économiques de la zone d'implantation. Les rendements oscillent entre 5 et 7 % HT pour des prix entre 45 000 et 120 000 €.
Les résidences seniors, surtout en centre-ville
L'emplacement en centre-ville, à proximité des commerces et des transports, est un critère fondamental pour la pérennité de votre investissement. Autre point de vigilance : un prix cohérent avec le marché local. Les rendements sont compris entre 4,5 et 5 % HT pour des prix de 100 000 à 170 000 €.
L'éventail de bien gérés de seconde main est large : à chacun de faire son choix !
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