Les 5 erreurs à éviter lorsqu'un achète un bien loué !
Acheter un bien occupé par un locataire, c'est l'assurance de toucher des loyers immédiats, donc de faire un bon placement. A condition, toutefois, de ne pas faire d'erreur. Revue de détail.
Acheter un bien loué est un investissement qui permet de s'assurer une rentabilité immédiate. A la différence d'acheter un bien à louer vide. Un avantage donc certain ! Mais, comme pour tout investissement, il faut identifier clairement les raisons pour lesquelles on souhaite placer son argent. Il faut donc, vous le savez sûrement, soigner en priorité, l'emplacement du bien que vous achetez loué. Il faut aussi savoir précisément de quel budget vous disposez et si vous souhaitez consacrer du temps à votre investissement. Ainsi, il sera plus facile de savoir sur quel type de bien vous orienter. Une fois que vous aurez fait le point sur ces éléments de départ, vous pourrez vous lancer mais, attention, certains investisseurs, surtout lorsque c'est leur premier placement, commettent des erreurs. Alors qu'elles sont-elles ? Qu'elles sont les erreurs à ne pas faire pour limiter les risques ?
Acheter comme si c'était pour soi
Si vous achetez un bien occupé par un locataire comme si vous l'achetiez pour vous, vous réduirez malheureusement votre champ d'action. Vous allez, en effet, chercher un bien selon vos propres critères (budget, quartier, besoins...) et ils ne sont certainement pas identiques à ceux de Pierre, Paul, Jacques... Vous allez donc limiter le spectre des possibilités. Et dans ces conditions, peut-être ne trouverez-vous jamais d'investissement qui colle parfaitement à votre budget et à votre profil !
Se limiter à un périmètre autour de chez soi
Ne pas élargir son champ d'action est une erreur de débutant ! Vous imaginez bien que plus agrandissez votre périmètre de recherche, plus l'offre est abondante. De quoi vous permettre de réaliser un investissement qui correspond réellement à votre profil et à votre budget. Explication. Investir à Paris où le prix du m² est cher peut s'avérer compliqué. Difficile également d'investir en pleine campagne (il y a peu de demande locative, d'où des niveaux de loyer bas et un risque de vacance locative élevée).
Ne pas visiter le bien
Acheter sans visiter est également déconseillé. Certes, le locataire est dans la place. Il vit dans l'appartement dans lequel vous souhaitez investir. Vous êtes apparemment tranquille. En apparence seulement... Car comment savoir dans quel état est la copropriété ? Idem pour l'appartement ? De nombreux critères augmentent ou non la valeur d'un bien immobilier. Il n'y a pas que l'emplacement qui compte. L'agencement joue aussi, donc la distribution des pièces, la clarté... Comment prendre tous ces éléments en compte et acheter au juste prix si vous ne vous déplacez pas ? Et comment savoir également si le loyer actuel est adapté à l'appartement, donc au prix de vente ?
Retrouvez également notre article: Investissement locatif, qu'est ce qu'un bon emplacement?
Ne pas consulter l'historique du locataire
Investir dans un bien immobilier déjà occupé par un locataire présente de nombreux avantages : cela vous assure entre autre une rentabilité immédiate. Mais encore faut-il qu'elle dure ! Assurez-vous donc que le locataire en place est fiable. Vérifiez qu'il paie son loyer rubis sur ongle, qu'il n'y a donc pas eu des impayés.
Chercher à tout prix une rentabilité forte
« A vendre appartement loué en centre-ville, bon état. Rentabilité 8 %. » De nombreuses petites annonces proposent des taux de rentabilité plu qu'attractifs, en net décalage avec les performances en chute libre des produits financiers. De quoi faire saliver bon nombre d'investisseurs. Attention, ne vous laissez pas berner. Evidemment, tout investisseur cherche une bonne rentabilité à court, moyen ou long terme, assortie d'une perspective de revente favorable. Mais à être trop gourmand, on peut manquer de vigilance et faire des erreurs ! Une très forte rentabilité sur un bien immobilier occupé peut cacher quelque chose. Sachez que souvent c'est le signe qu'il ne faut pas espérer faire de plus-value. Explication. Pour un emplacement de premier choix, vous pouvez avoir intérêt à acheter avec un locataire qui paie un loyer inférieur au marché, d'où une rentabilité faible. Certes, votre investissement est peu rentable, mais il est prometteur. Vous vous y retrouvez donc ! Le potentiel de plus-value est réel et votre investissement solide. A contrario, réaliser un investissement dans un produit très rentable peut laisser penser que c'est éphémère. Le logement peut en réalité s'avérer sans grand potentiel, faute par exemple, de locataire dans des régions peu dynamiques. Donc peu prisées.
Une forte rentabilité peut signifier aussi que le locataire paie un loyer élevé, donc inadapté au logement. S'il s'en va, vous retrouverez donc avec sur les bras un logement vide, dont la rentabilité baissera (il sera sûrement difficile de relouer avec un loyer aussi élevé) forcément et sans aucune espérance de plus-value !
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