Investissement locatif : Pourquoi faire de la division ?

Vous songez à revendre un immeuble de rapport après quelques années dans le but de développer votre patrimoine locatif et d’obtenir une plus-value.

Mais vous vous demandez comment procéder à la découpe de votre immeuble de rapport ? Le transformer pour le proposer aux futurs investisseurs des colocations ou opter pour la stratégie de la découpe en plusieurs lots ?

Si vous choisissez la stratégie de la colocation, il est évident que vous n'aurez que très peu de transformations à faire pour la mise aux normes, hormis le poste salle de bains, puisque pour ce type de location, il est préconisé une salle de bains pour deux chambres.

En optant pour la colocation, vous ferez certes des économies sur les travaux à réaliser, mais la rentabilité de votre immeuble de rapport sera moins intéressante que dans le cas d'une division, que les professionnels du secteur estiment entre 30 et 50% de rendement supplémentaire.

En effet, diviser un immeuble de rapport en plusieurs lots est bien plus rentable que la colocation, multipliant ainsi les revenus locatifs, et procurant de nombreux avantages fiscaux.

Les travaux pour un immeuble de rapport

Avec la division, si vous envisagez des travaux, vous bénéficierez d'autant de défiscalisation que de lots existants, sans avoir à payer plus de tantième, la surface louée restant la même.

Car sachez que faire des travaux, s'ils ne modifient pas la surface habitable de votre bien, est déductible des impôts fonciers.

Et plus vous en ferez et plus vous pourrez bénéficier de réduction d'impôts.

Pa ailleurs, en choisissant de découper votre immeuble de rapport, au moment d'acheter les matériaux nécessaires aux travaux envisagés, vous aurez plus de poids pour négocier les prix auprès des fournisseurs. Car acheter 10 bacs à douche vous coûtera forcément moins cher que pour l'achat d'un seul.

Et vous pouvez aussi espérer quelques ristournes supplémentaires avec les artisans que vous choisirez, qui seront bien plus rassurés de réaliser des travaux de longue durée dans un seul endroit.

La découpe d’un immeuble de rapport

Toutefois, découper un immeuble de rapport ne se fait pas à la légère.

Avant d'entamer les travaux, assurez-vous de la faisabilité et de la légalité du projet.

Étant seul propriétaire de l'immeuble de rapport à découper, vous n'aurez pas à vous soucier de l'avis de la copropriété.

En revanche, il est conseillé de consulter attentivement le PLU de la ville dans laquelle se situe votre immeuble de rapport à découper, car certaines communes exigent la création de places de parking pour tous logements supplémentaires.

Et pour les transformations intérieures, vérifiez bien les surfaces à aménager.

Chacune d'entre elles, pour être considérées comme des logements individuels, devra avoir accès à l'eau potable, à l'électricité et au gaz.

Sachez aussi que pour des travaux concernant les surfaces supérieures à 20 m2, il vous faudra un permis de construire.

Et pour celles comprises entre 5 et 20 m2, une déclaration de travaux suffit.

Outre les avantages fiscaux et pécuniaires, découper un immeuble de rapport permet également de limiter les risques de vacance locative, car il vous sera plus facile de louer plusieurs logements de taille moyenne qu'une plus grande surface seule.

Si cette stratégie d'investissement, découper un immeuble de rapport pour y proposer plusieurs logements locatifs génère une bien meilleure rentabilité que nulle autre stratégie, l'avant-projet peut parfois se révéler un peu complexe.

Être accompagné pour la découpe de son immeuble de rapport

Pour vous aider dans la réalisation de votre projet, n'hésitez pas à faire appel à des professionnels qui sauront vous accompagner sérieusement.

Pour les démarches auprès du fisc ou du syndicat de copropriété, octroyez-vous les conseils d'un notaire ou d'un avocat spécialisé.

Les professionnels de LA BONNE PIERR et de LA BONNE PIERRE Conseil peuvent également vous aider dans vos recherches comme d'un point de vue juridique.

Si vous respectez bien scrupuleusement toutes les règles de la division immobilière, il est plus que probable de vous en sortir avec un cash-flow positif.