Membre du conseil de gérance du réseau Orpi depuis 2007 et directeur-gérant de Daveau Conseil, Eric Daveau nous éclaire sur le marché immobilier de Lyon.
Labonnepierre.com : Avant tout, pouvez-vous nous préciser vos fonctions ?
Eric Daveau : Depuis 1993, je suis directeur-gérant de Daveau Conseil, une société à la double activité d'agence immobilière et de gestion locative pour gérer le patrimoine immobilier de nos clients. Parallèlement, je suis membre du conseil de gérance du réseau commercial Orpi depuis 2007.
Labonnepierre.com : Comment se porte le marché immobilier à Lyon ?
Eric Daveau : Lyon est une agglomération qui attire plus d’habitants qu'elle n'en perd. Tous les cinq ans, Lyon gagne 25000 habitants. Son flux migratoire est donc positif, ce qui suppose un marché tendu, sans stock, fort déséquilibré entre offre et demande depuis deux ans et encore plus depuis la rentrée 2017. Du fait des acheteurs, qui sont de plus en plus nombreux, le marché immobilier de Lyon est en surchauffe. La baisse des taux d'intérêts, qui a redonné du pouvoir d'achat, a aussi renforcé ce déséquilibre. Le revers de la médaille est que les prix ont flambé, avec une hausse d'environ 7,5% en moyenne, quand celle au niveau national est comprise entre 5 et 7%.
Labonnepierre.com : Quels sont les quartiers les plus recherchés ?
Eric Daveau : Les quartiers les plus courus restent ceux de l'hypercentre, le 2ième, avec la Presqu'île et Bellecour, mais aussi ceux de la rive gauche, le 6ième, le 3ième Préfecture ou encore le 7ième Université. D'autres quartiers ont gagné leurs lettres de noblesse, grâce à des transformations positives, comme le 3ième Part-Dieu ou encore les quartiers de l'est. A la Tête d'Or et la Presqu'île, les logements haut de gamme peuvent se négocier entre 6000 et 7000 euros le m2. Ailleurs, des affaires sont encore à saisir.
Labonnepierre.com : Le comportement des acteurs a-t-il changé ?
Eric Daveau : On n'a jamais vu un marché aussi sec. Depuis septembre, nous faisons face à une pénurie de biens en vente. Il y a peu d'offres mais tout ce qui se vend se vend très vite et très cher. Aujourd'hui, ceux qui veulent acheter sont souvent ceux qui ont un bien à vendre. Et ils sont prêts à payer le prix pour obtenir celui qu'ils désirent. C'était impensable il y a encore quelques années.
Labonnepierre.com : Lyon reste donc une ville attractive. Pour quelles raisons ?
Eric Daveau : Lyon est une ville dynamique économiquement, c'est une ville jeune où il fait bon vivre. Ses atouts touristiques et culturels ne sont plus à démontrer, tout comme son réseau de transport très développé, avec notamment ses trois gares et son aéroport international. En outre, Lyon jouit d'une situation géographique très attrayante, entre mer et montagne, proche de Genève, Turin ou encore Marseille et à seulement 2 heures de Paris.
Labonnepierre.com : Et quid du marché locatif ?
Eric Daveau : Le marché locatif est à l'image du marché global. Il est en flux tendu. Les investisseurs qui choisissent Lyon sont ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine, face à la problématique des retraites et aux différentes crises financières. Ils veulent sortir du schéma classique des placements et trouver des placements plus sûrs. Et comme les loyers n'ont pas baissé, c'est plutôt une bonne opération d'y investir dans un bien qu'on pourra louer facilement, du fait du solde migratoire positif et de la demande étudiante, qui engendre une demande locative exponentielle. Deuxième ville universitaire de France, avec 120 000 étudiants, Lyon est en bonne santé économique, et le marché immobilier étant directement lié au développement économique couplé à la baisse des taux d'intérêt d'emprunt, je ne vois pas d'ombre immédiate sur l'immobilier de l'agglomération lyonnaise.
Labonnepierre.com : Quels conseils pourriez-vous donner aux investisseurs ?
Eric Daveau : Tout dépend de ce qu'ils recherchent. Ceux qui souhaitent investir dans un bien immobilier pour se constituer un patrimoine, mieux vaut faire appel à l'emprunt pour l'achat d'un bien immobilier locatif, qui remboursera le crédit. En revanche, ceux qui souhaitent réduire leur impôt, mieux vaut se tourner vers l'achat d'un bien immobilier de revente en choisissant de bonnes adresses, avec une situation géographique qui augmentera la rentabilité locative brute du bien, quitte à payer un peu plus cher et privilégier des appartements à rénover avec travaux, déductibles. Et pour encore augmenter la rentabilité, ils peuvent enfin opter pour de la location meublée, avec un bail classique d'un an, qui est beaucoup plus rentable que de la location type Airbnb.
Propos recueillis par Virginie Hofman journaliste indépendante pour labonnepierre.com
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