En cette fin d’année record en nombre de transactions immobilières et …de chômeurs, on peut s’interroger sur le bien fondé d’acquérir son logement trop jeune.
En effet tous les acteurs économiques font le même constat, la mobilité est un atout indispensable pour répondre à une ambition professionnelle ou pour trouver un emploi. Le manque de mobilité est, en revanche, une cause principale de l’allongement de la durée du chômage.
En totale contradiction, les politiques publiques continuent d’inciter les jeunes actifs à acquérir leur logement, même si certaines mesures fiscales (taxation de la résidence principale, déduction des loyers versés du revenu imposable,…) pourraient voir le jour prochainement.
Qu’en est il exactement, vaut-il mieux acheter ou louer son logement ?
Acheter son logement revient à prendre un double pari sur l’avenir, parier sur une forte hausse des prix pour compenser les investissements liés à l’achat et être certain de ne pas revendre avant douze à quinze ans, si on finance à l’aide d’un prêt sur vingt ans.
Vendre prématurément, en cas de changement professionnel (mutation, licenciement, nouvelle orientation donnée à son parcours professionnel), engendre des conséquences financières.
Une vente dans les premières années suivant l’acquisition ne permet pas d’amortir les différents frais inhérents à l’immobilier (frais de déménagement, frais d’installation, frais d’actes, frais de prêt, coût d’éventuels travaux, ...). Pour amortir les seuls frais d’actes dits "frais de notaire", qui représentent en moyenne 6 à 8% des prix d’acquisition, ajoutés à une inflation de 1,5% par an, il faudra compter sur une progression des prix de l’immobilier de 3%, en moyenne par an, sur minimum cinq ans!
Les prêts souscrits, même à des taux très bas, ne sont pas toujours une bonne affaire en cas de vente prématurée. Pour s’en convaincre, il suffit de regarder un tableau d’amortissement sur 20 ans. Pendant les premières années, l’emprunteur ne rembourse pratiquement que des intérêts. En clair, l’emprunteur est le « locataire » de l’établissement prêteur, le capital n’étant pas remboursé!
Sans parler des frais de prêt payés au départ, des coûts d'assurance, des frais de main levée à la revente (si la garantie n’est pas une caution) et des pénalités liées au remboursement anticipé.
Quant aux loyers économisés, pour faire une comparaison avec un statut de locataire, il faudra les diminuer également des charges attachées au propriétaire, des frais d’entretien et de la taxe foncière.
Du point de vue du confort, il n’est pas non plus très convaincant d’acheter son logement trop tôt.
L’exemple récent d’un jeune couple, locataire d’un appartement de 70 m2 dans le centre de Lyon, ayant le choix de quitter son appartement et son quartier pour trouver dans des secteurs éloignés et moins chers ou diminuer de 20 m2 ses prétentions de surface, illustre parfaitement, dans les deux cas, les efforts à consentir pour devenir propriétaire de son logement.
Dans le contexte actuel de forte demande de logements, due pour partie à un nombre croissant de familles mono parentale, les acheteurs sont contraints de se tourner le plus souvent vers des logements endessous de leurs attentes.
Rester locataire de son logement et investir dans l’immobilier locatif présente en revanche, une alternative à ne pas sous estimer.
Dissocier l’investissement immobilier de l’occupation de son logement permet de restergile professionnellement et de conserver un plus grand confort de vie. C’est également une diminution des risques, en effet l’investissement immobilier ne sera pas soumis à une hausse hypothétique des prix ou à une durée minimale d’occupation.
Locataire de son logement, en investissant simultanément dans l’immobilier locatif, c’est profiter des avantages liés aux prêts consentis à des taux très bas et à la perception des loyers pour constituer un patrimoine, sans subir les aléas de la vie professionnelle ou personnelle.
Autres avantages, l’offre de biens loués mis en vente, du parking à l’appartement, en passant par les résidences services ou de tourisme pour ceux qui recherche la sécurité de leur placement, est accessible à toutes les bourses.
Le temps où l'on pouvait acheter son logement avec des mensualités équivalentes à un loyer est révolu, dans toutes les grandes agglomérations.
Pour devenir propriétaire de son logement, une bonne stratégie consiste, dans un premier temps, à se constituer un capital, puis à acheter, au moment d’une plus grande lisibilité sur son avenir professionnel et familial. Passer par une étape intermédiaire évite le risque de mettre en péril ses économies, tout en conservant une grande autonomie d’action.
@Fotolia - Romolo Tavani
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