Qu’en est-il exactement, essayons, sans être exhaustif, de clarifier les deux situations les plus usitées par les investisseurs dans l’immobilier locatif.
Première hypothèse : l’achat un bien immobilier locatif « cash », c’est à dire sans emprunt.
Dans ce cas, il s’agit d’un placement dont on peut, à juste titre, apprécier la rentabilité avec trois options majeures :
La rentabilité brute annuelle, exprimée en %, est égale au loyer annuel hors charges divisé par le prix d’achat
Ce calcul, le plus employé par les agents immobiliers et les investisseurs, a l’avantage de la simplicité. Pour autant, il ne représente qu’un indicateur. A minima, il sera prudent d’intégrer les frais d’acquisition ou frais de notaire dans le prix d’achat.
La rentabilité nette annuelle avant impôt, exprimée en %, est égale au loyer annuel hors charges, diminuée des dépenses liées à la détention du bien (travaux d’entretien, assurance propriétaire non occupant, taxe foncière, garantie de loyers impayés, frais de mise en location, frais de gestion, ….), divisé par le prix d’achat.
Ce calcul, mieux qu’un indicateur, se rapproche de la réalité. Pour être cohérent, il est conseillé d’amortir sur les durées correspondantes les travaux d’entretien, les frais de mise en location, … A défaut le % de rentabilité fera des bonds d’une année sur l’autre et ne sera pas un bon indicateur. Comme dans le cas précédent il est prudent d’intégrer les frais d’acquisition dans le prix d’achat.
La rentabilité nette après impôt, exprimée en %, est calculée à partir de la rentabilité nette annuelle, le résultat, s’il est positif, diminué des impôts et csg-crds.
Dans les trois cas les taux de rentabilté obtenus sont de bons indicateurs à une seule condition, l’absence d’emprunt pour financer tout ou partie des coûts d’acquisition.
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Deuxième hypothèse : l’achat d’un bien immobilier locatif à l’aide d’un crédit.
C’est la majorité des investissements dans l’immobilier, le prêt étant un levier incomparable pour créer du patrimoine avec un effort modéré de trésorerie.
Faute de pouvoir adapter le calcul de rentabilté au projet de financement de chaque investisseur, les taux de rentabilité affichés pour l’immobilier vendu loué, sont les mêmes que dans notre première hypothèse. Hélas, ces calculs de rentabilité, quand il y a un prêt, sont des indicateurs masquant une réalité beaucoup plus séduisante.
En effet, la mise de départ conseillée pour investir dans l’immobilier locatif oscille entre 10 et 20 % du côut d’acquisition du bien, ou bien par un financement à 100%. Dans cette situation, le calcul de rentabilité devrait se faire sur le capital réellement investi ou par le cacul d’un taux de rentabilité interne (TRI).
En grossissant le trait, on devrait rapporter les loyers bruts ou nets au montant du capital effectivement investi année après année. Il s’agit donc d’une façon de mesurer l’investissement dans la durée.
Pour illustrer cette situation, prenons l’acquisition d’un bien immobilier, 100 000 € financé par un prêt couvrant 100% du prix et des frais de notaire sur 20 ans au taux de 3% assurances comprises
Loyer annuel hors charges (6 000 €), moins les échéances du prêt chaque année (554,60 X 12 = 6 655,20 €), moins les dépenses liées au bien chaque année (1 000 €), l’effort de trésorerie sera de 1 655, 20 € chaque année, lissé sur 20 ans, 33 104 €.
Revendu à terme à son prix d’achat, le résultat obtenu est un capital constitué de 100 000 € avec un effort de trésorerie de 33 104 € répartis sur 20 ans, qui dit mieux !
Les puristes diront qu’il faut prendre en compte les travaux, les impôts, etc.. Ce n’est pas faux, mais croyez ceux qui investissent dans la pierre depuis des décennies le solde sera plus que positif, et notez que dans notre exemple, aucune évolution des prix sur 20 ans est prise en compte!
Un instant, oublions les taux de rentabilité, soyons plus terre à terre. La rentabilité d’un bien immobilier se mesure in fine en comparant le capital constitué à un instant « T » par rapport à la trésorerie effectivement consacrée sur la durée de détention.
Mais peut être s’agit il d’une recette pour se constituer un patrimoine que ceux qui investissent dans l’immobilier locatif ne tiennent pas à partager pour mieux la protéger. Dans ce cas, parler de taux de rentabilité est une excellente solution !
@Fotolia ALF photo
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