Pour trier les offres et trouver le bien immobilier en adéquation avec son futur investissement, on peut recouper deux méthodes. Une, consistant à utiliser les critères de rentabilité locative et de plus-value potentielle pour déterminer où acheter, la deuxième, consistant à définir son profil d’investissement pour choisir un type de bien.
Pour bien comprendre la première méthode, placer les curseurs de rentabilité locative et de plus-value potentielle, au minimum ou au maximum et regarder les biens qui ressortent de cette approche.
Rentabilité locative minime, les appartements offerts à la vente sont majoritairement situés dans les villes les plus prisées. Le choix de la situation du bien conduit, dans ce cas, à miser sur une plus-value importante à terme, la contrepartie sera une rentabilité locative faible ou, au mieux, moyenne.
A l’inverse, si on trie les biens en recherchant une rentabilité locative maximum, les biens offerts à la vente seront majoritairement isolés ou éloignés des zones d’activité économique, soit, comme on dit pudiquement, en « zone sensible » ! Traduction, si le locataire s’en va il sera difficile de le remplacer et anticipons, moins de candidats acheteurs à la revente. Le choix de ce type de marché conduit à privilégier par la perception des loyers, un amortissement rapide du prix d’achat, en contrepartie d’une plus-value à terme qui ne sera peut être pas au rendez vous.
Doit-on négliger ces deux stratégies d’achat, déterminantes pour la situation des biens recherchés, certainement pas ! Cela dépend de son profil financier. Lourdement taxé sur les revenus, l’intérêt sera de parier sur la plus-value à long terme. A l’inverse, pour financer l’acquisition d’un bien le plus rapidement possible avec l’aide des loyers et constituer un patrimoine, le choix d’une rentabilité locative élevée est pertinent. Attention, cette dernière stratégie impose de tenter de minimiser les risques par une parfaite connaissance de la situation du bien proposé et une maîtrise de la demande locative.
Entre deux localisations extrêmes en immobilier locatif, on trouve une majorité de biens mis en vente occupés mixant rentabilité locative brute, entre 4 et 7%, et perspective de plus-value potentielle dans les grandes agglomérations, les villes universitaires et les zones urbaines importantes.
Après avoir défini une ou plusieurs villes ou localisations, la façon d’aborder les risques est une bonne méthode pour affiner la recherche et déterminer le type de bien. Par exemple, en inscrivant son projet dans un des trois profils d’investissement : défensif, équilibre ou dynamique.
Défensif, ce profil dirige vers des biens loués assortis de l'assurance du paiement des loyers.
Les biens, répondant à ce profil, peuvent être des locaux commerciaux, ou des appartements exploités en résidence sénior, tourisme ou étudiante avec des baux commerciaux de neuf années ou plus.
Les locataires de ces biens sont des entreprises ou des exploitants apportant la garantie de paiement des loyers par leur signature. Avantages, les loyers sont nets des frais inhérents à une location classique et on peut investir sereinement loin de son domicile.
Concernant la plus-value potentielle de ces biens, le prix de revente se fixera en fonction du loyer versé et des taux d’intérêts du moment. A terme, pour bien juger de la qualité de l’investissement, il suffira de ne pas oublier que les loyers ont été intégralement payés pendant toutes les années de détention du bien !
Equilibre, ce sont des biens loués dans le secteur libre répondant à une demande locative soutenue.
Une majorité de biens répond à ce profil qui sont, le plus souvent, des appartements allant du studio au trois pièces vendus occupés,.
Le choix se fera, en fonction du budget et de sa sensibilité. On peut visiter l’appartement et en apprécier les qualités, comme pour soi. Acheter occupé est une sécurité supplémentaire car on connaît l’historique des loyers sur une longue période.
Concernant les perspectives de plus-value, elles seront celles du marché des biens vendus libres.
Dynamique ou offensif, les biens proposés à la vente présentent fréquement des risques locatifs.
Les biens correspondant à ce profil d’investissement sont très divers et souvent à des prix avantageux. Dégageant une rentabilité locative très faible, ça peut être des appartements en zone tendue, vendus loués en « loi de 48 », ou des immeubles comprenant une partie des appartements vacants. Proposés avec une rentabilité locative très élevée, ça peut être toutes sortes de biens immobiliers ou de vendeurs pressés de vendre.
Le choix du bien répondant à ce profil d’investissement, requiert une très bonne connaissance de l’immobilier et des conditions de location. Pour se porter acquéreur de ce type de bien, il est fortement conseillé de détenir des moyens financiers permettant de parer à tous les aléas locatifs à long terme.
Une analyse pragmatique et méthodique des propositions permet de choisir, sans se perdre, un bien immobilier occupé et découvrir les marchés adaptés à tous les budgets.
Passé les premiers investissements, n’oublions pas que l’immobilier n’est pas fait pour le court terme, on pourra alors, jouer sur plusieurs profils et mixer les stratégies !
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