Trois assurances concernent les propriétaires bailleurs
Investir dans l'immobilier ancien suppose le statut de propriétaire non occupant, des revenus locatifs et dans la plupart des cas le recours à un prêt immobilier.
Le propriétaire non occupant doit garantir sa responsabilité civile, éventuellement le paiement des loyers et lorsqu'il y a un prêt, lié à l'acquisition, l'emprunteur doit s'assurer. Chaque propriétaire ou futur propriétaire bailleur se reconnait dans cette nécessité de couvrir ces trois risques.
L’assurance propriétaire non occupant, plus communément appelée, PNO.
Une assurance à souscrire par les propriétaires de biens immobiliers loués, quelque soit leur nature, rendue obligatoire par la loi ALUR du 27 mars 2014, art 9-1:
« Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. »
Il en résulte, pour les propriétaires bailleurs, l’obligation de s’assurer pour chaque lot détenu, loué ou en attente de locataire. Cet impératif ne disparaît pas lorsque le locataire est assuré et ne se substitue pas à l’obligation faite aux locataires d’assurer les biens qu’ils occupent.
Distribuée par les compagnies d’assurances ou les courtiers, cette assurance sur les biens loués est également proposée par les filiales des établissements bancaires.
La garantie de loyers impayés, plus communément appelée, GLI.
Cette assurance est faite au propriétaire pour garantir les risques de défaillance de paiement du loyer par son locataire.
Non obligatoire, elle permet de sécuriser la candidature d’un locataire au moment de la signature du bail et le paiement des loyers, souvent pris en compte pour régler les échéances de remboursement d’un prêt.
Son coût impacte directement les loyers, dans une fourchette de 2,5 à 4%, selon l’établissement émetteur de la garantie.
Compte tenu des conditions rigoureuses d’acceptation du dossier de candidature du locataire on pourrait s’interroger sur son bien-fondé. Ce serait oublier que les GLI, proposées par les compagnies d’assurances, garantissent le plus souvent la prise en charge des frais de procédure et d’avocat. En cas d’incident avec un locataire cette sécurité sera très appréciée.
L’assurance emprunteur, plus communément appelée, assurance de prêt.
Le 1er mars 2017, fin du feuilleton qui se déroule depuis 2014 avec la loi Hamon, les lois Sapin et les positions du conseil constitutionnel. In fine, il est possible pour tout propriétaire emprunteur de résilier, non seulement la première année mais chaque année à la date anniversaire, le contrat d’assurance lié au prêt.
Cela concerne les assurances pour des prêts souscrits à partir du 1er mars 2017 mais aussi les prêts en cours. En clair tous les contrats d’assurances pour les prêts en cours ou à venir.
Cette disposition législative favorise la concurrence et invite chaque propriétaire bailleur à faire le point sur ses contrats d’assurance emprunteur et la base retenue par la compagnie d’assurance pour le calcul des primes.
