Investissement locatif et utilisation personnelle du bien, une bonne stratégie ?

Investir dans un bien immobilier déjà loué par un locataire, c’est s’assurer une rentabilité immédiate à condition évidemment de faire les bons choix et de ne pas s’enfermer dans l’idée qu’il faut acheter comme si c’était pour soi !

Devez-vous acheter un bien immobilier déjà occupé par un locataire comme si vous achetiez pour vous ? Certes, vous avez évidemment conscience que vous n’allez pas habiter le logement dans lequel vous investissez mais la tentation est grande, surtout chez les débutants, de raisonner en fonction de leurs propres goûts. Cela les rassure ! Et pourtant, ce n’est ni la bonne méthode ni la bonne stratégie ! En effet, lorsque l’on réalise un investissement, il vaut mieux éviter de se projeter. Raisonnez plutôt de façon implacable et surtout pensez prix, charges, opportunité, rendement... Et pour cause, si vous commencez à réfléchir en fonction de vos critères, vous limiterez votre champ d’action. De fait, vous réduirez le spectre des possibilités ! En clair, vous vous couperez les ailes !

N’investissez pas forcément dans le quartier dans lequel vous auriez habité

Quand on souhaite investir dans l'immobilier loué, il faut penser rendement et plus-value. Ce sont les deux principaux éléments à avoir bien en tête. Choisissez donc une ville dynamique, avec une forte croissance démographique, des projets d’urbanisme…, donc un marché porteur où la demande locative est forte. Et ce ne sera pas forcément à côté de chez vous ou dans le quartier dans lequel vous auriez souhaité habiter. Peu importe, vous êtes là pour investir dasn l'immobilier loué ! Par chance, en France, on peut le faire partout. A condition de soigner l’emplacement du logement évidemment. Investissez donc à proximité des transports, des commerces et des écoles. Mais aussi des zones économiques. Vous l’avez compris : pour bien investir, votre objectif est de trouver meilleur placement possible, en fonction de vos moyens et de vos possibilités ! Et ce, quel que soit l’endroit. A titre d’exemple, si vous n’avez pas de temps à consacrer à votre investissement, pourquoi investir dans un bien classique ? Et oui, les résidences service, en province, gérées par un exploitant, sont une bonne solution. D’autant que le ticket d’entrée est à la portée de toutes les bourses.

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Ne vous focalisez pas sur un bien classique

Ephad, résidence étudiante, sénior, de tourisme, d’affaires… Quand on cherche à acheter un bien déjà occupé par un locataire, l’avantage c’est qu’on a l’embarras du choix. Effectivement, il n’y a pas que les biens immobiliers classiques qui permettent de réaliser un bel investissement ! Le marché secondaire des résidences de services (type Pierre et Vacances, par exemple) est en plein boom. De nombreux propriétaires qui avaient investi pour bénéficier d’avantages fiscaux revendent ; vous trouverez donc certainement votre bonheur. Rentabilité immédiate, simplicité de gestion, rendements performants, complément de revenus faiblement fiscalisés…, ce type de biens cumule beaucoup d’avantages. Ce n’est pas ce que vous auriez acheté pour vous ? C’est normal, ce sont des produits bien spécifiques qui correspondent à des profils bien particuliers mais la demande sur ce marché locatif est bien réelle.

Ne raisonnez pas en termes de surface

Les petites surfaces sont celles qui se louent le mieux ! Et ce, toute l’année. Vous trouvez inapproprié de vivre dans 20 m², mais ce type de surface peut correspondre aux besoins d’un étudiant! Dans une résidence étudiante, située en centre-ville, vous achetez une petite surface à un prix modique (entre 60 et 80 000 €) qui vous garantit des revenus réguliers (le bail commercial fait du gestionnaire votre locataire). Cerise sur le gâteau, vous n’avez rien à faire ; la gestion est confiée à un exploitant.

Ne pensez pas comme pour vous

Pour être certain de séduire le plus grand nombre, donc de louer toute l’année, vous devez opter pour un bien immobilier qui correspond aux critères de recherche de la plupart des locataires, à savoir un logement dont la copropriété est en bon état, avec un hall et une cage d’escalier propres, (personne n’a envie de vivre dans un « boui-boui ») et qui bénéficie d’une bonne isolation phonique. Vous appréciez les biens atypiques, biscornus ? Ce n’est pas le cas de la majorité des gens ! Et oubliez aussi les résidences des années 60-70, mal isolées et qui ont vieilli. Evidemment, le bien lui-même doit être aussi dans un bon état général. N’oubliez pas que même si un locataire est en place, vous pouvez effectuer quelques travaux ! S’il s’en va et que l’appartement est déjà remis à neuf, vous limiterez le risque de vacance locative !