Est-il plus intéressant d’investir dans un appartement classique occupé par un étudiant ou dans une résidence étudiante ?
Investir dans un logement étudiant reste l’un des placements les plus sûrs pour se constituer un patrimoine. Mais que devez-vous acheter ? Entre un appartement classique déjà loué et un studio dans une résidence étudiante, sur le marché de la revente, votre cœur balance ? Voici quelques pistes pour vous aider à faire votre choix.
Tout le monde le sait, les étudiants éprouvent de plus en plus de difficultés pour se loger. Alors que la France en compte 2,4 millions, elle manque cruellement de logements pour les accueillir. Investir dans un studio, en résidence étudiante, c’est donc l’assurance de louer. Mais, surtout, de louer sereinement. Et oui, dans une résidence étudiante, le versement du loyer est « garanti » par l’exploitant. Et pour cause : le bail commercial fait du gestionnaire votre locataire ; c'est lui qui vous verse le loyer. Vous êtes donc assuré de toucher un loyer, 12 mois sur 12 (versé mensuellement ou trimestriellement) même si votre studio reste inoccupé quelques temps ! L’autre avantage de ce type d’investissement sur le marché de la revente : le locataire est déjà dans la place. La rentabilité de votre placement est donc assurée. Et ceci, croyez-le, comptera forcément le jour où vous demanderez à la banque de financer votre projet. Certes, vous ne toucherez que 50 à 60 % du montant du loyer mais il n’y a pas de charge supplémentaire à prévoir (le gestionnaire s’occupe des menus travaux), pas de frais de mise en location (il se charge également de la location), pas de risque d’impayés, pas de gros frais à prévoir non plus pour un ravalement (compte tenu du nombre d’appartements, vous possédez peu de millième de copropriété), sans compter qu’un bien à la revente coûte moins cher qu’un bien dans le neuf (comptez 30 % de différence de prix). Pour 55 000 à 65 000 €, vous pouvez devenir propriétaire et vous constituer un patrimoine. Et enfin, n’oubliez pas, les résidences étudiantes construites il y a 20 ans sont très bien situées : beaucoup sont en centre-ville. Un plus qui attirent les étudiants. Les studios se louent et se revendent très facilement. Veillez simplement à ce que la résidence soit bien entretenue et que les charges de copropriété soient raisonnables !
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Un appartement classique demande un investissement personnel
Avec un appartement classique, déjà occupé, vous achèterez certainement une surface plus grande ! Il vous faut donc plus de moyens ! Ici, aussi, le locataire est en place. Mais attention, s’il s’en va, il faudra en trouver un autre. Dans ce type d’investissement à tout gérer. A moins de faire appel à une agence qui se chargera de la location et de la gestion locative, ce qui forcément coûte un peu d’argent. Sinon, à vous de trouver vos locataires, de remettre en état le logement quand c’est nécessaire, de payer éventuellement les grosses réparations votées par le syndic, de souscrire une assurance loyer impayé… Certes, en achetant un bien immobilier classique, l’intégralité du loyer tombe dans votre poche mais il y a tous les frais inhérents à votre investissement à déduire. Il s’agit donc de bien les estimer au moment où vous ferez votre plan de financement. Sans compter qu’entre deux locataires, vous pouvez vous retrouver sans loyer le temps de la relocation. Alors, attention à bien le prévoir. Dans ce contexte, vous ne pouvez donc garantir à votre banque, le jour où vous ferez votre demande de prêt, que votre placement est sans risque. Un conseil : si le bien est géré par un professionnel, avant d’acheter, consultez l’historique des loyers et intéressez-vous à la rentabilité locative nette du bien ! L’avantage de ce type d’investissement : si vous avez acheté à un bon prix et que vous le gérez correctement, il est normalement un peu plus rentable ! Autre point : vous avez plus de perspective de plus-value. Et oui, votre bien immobilier subit davantage les fluctuations du marché !
En réalité, le choix de votre investissement en logement étudiant dépend de vos objectifs, de votre capacité à vous investir personnellement. Si vous cherchez un placement sécurisé, faites le choix de la résidence étudiante. Si vous êtes prêt à prendre un peu plus risque, optez pour un appartement classique !
