Les SCI qui pratiquent la location non-meublée effectuent une activité civile, dans ce cas elle est dite « transparente », les loyers perçus seront distribués aux actionnaires au prorata de leurs parts, et ceux-ci les déclarent en tant que revenus fonciers dans leur déclaration de revenus.
En revanche, la location meublée constitue de fait une activité commerciale. Ainsi si une SCI loue des logements meublés, elle est considérée comme professionnelle. Elle doit donc passer au même mode de fiscalité qu'une société, et donc s'affranchir de l'impôt sur les sociétés (IS).
Quel est le piège de la location meublée au travers d'une SCI ?
À partir du moment où une SCI tire plus de 10 % de ses revenus d'une location meublée, elle doit être assujettie à l'impôt sur les sociétés.
Il est important de rappeler l'article 206-2 du Code général des impôts : le simple fait que la SCI pratique de façon habituelle la location meublée, même à titre accessoire (même sur un seul de ses immeubles), « contamine » l'ensemble de son activité.
En conséquence, la SCI, devient alors commerciale et perd donc la transparence fiscale, et devient redevable de l'impôt sur les sociétés sur l'ensemble de ses bénéfices.
1ère exception : l'administration fiscale n'exige pas le paiement de l'IS à partir du moment ou le montant hors taxes de ses recettes commerciale n'excède pas 10 % du montant de ses recettes totales HT. De plus, un franchissement occasionnel de cette barre des 10 % peut être tolérée, tant que la moyenne des recettes hors taxes de l'année en cours et des 3 années précédentes n'excède pas 10 %.
2nd Exception : l'imposition à l'IS n'est pas automatique car elle dépend du caractère habituel ou non de la location meublée.
Pour savoir si une SCI est imposable ou non à l'impôt sur les sociétés, il faut que celle-ci ait un caractère habituel de la location meublée. Pour échapper à l'assujettissement à l'IS, la location meublée doit :
- être de courte durée ;
- ne pas se renouveler sur plusieurs années.
Exemple : il a été jugé par le Conseil d'État, dans un arrêt du 28 décembre 2012, que des locations répétées d'un bien en meublé pour des périodes inférieures à 1 mois, sur 3 années consécutives, suffisaient à remplir le caractère habituel, et donc à retenir le caractère commercial déclenchant l'imposition à l'IS de la SCI.
Effets du passage entre fiscalité transparente et impôt sur les sociétés
Le passage de la transparence à l'opacité fiscale a des conséquences énormes sur l'imposition de la SCI et de ses associés.
Quelles sont les conséquences sur les Revenus locatifs :
Les revenus sont alors considérés comme du chiffre d'affaires. On peut déduire les charges d'exploitation.
Sur le résultat, on applique 15 % d'impôts jusqu'à 38 120 € de bénéfices, 33,33 % au-delà.
Si un actionnaire encaisse les loyers de la SCI , il s'agit d'une rémunération taxable au titre des dividendes versés, se sont des revenus de capitaux mobiliers (RCM), imposés à 40 %.
Quelles sont les conséquences en cas de revente :
Lorsqu'une SCI assujettie à l'IS vend un de ses biens alors la plus-value est taxée comme un revenu exceptionnel, dans le cadre de l'impôt sur les sociétés (même si le bien vendu est loué non-meublé).
