Signification de l'achat d'un bien loué
Lorsqu'un propriétaire décide de vendre un bien occupé, deux choix s'offrent à lui : mettre fin au bail en respectant les droits du locataire et vendre la propriété vide, ou vendre la propriété avec le locataire en place, nécessitant quelques démarches pour le rachat.
Pour les investisseurs, l'achat d'une propriété avec un bail en cours offre des avantages, notamment une décote significative sur le prix. Cependant, l'augmentation du loyer est-elle permise, et si oui, comment?
Liberté du propriétaire pour augmenter le loyer
Lorsqu'un investisseur acquiert un bien avec un bail en cours, le contrat n'est généralement pas modifiable, ce qui entraîne une décote sur le prix. Toute modification des termes du contrat entre le bailleur et le locataire doit attendre la fin du bail, car lors de la vente, le bail est transféré dans des conditions identiques.
Cependant, dans des circonstances exceptionnelles, une augmentation du loyer en cours de bail est envisageable si des travaux d'amélioration sont effectués, sous réserve de l'accord du locataire. En dehors de ces situations, il faut attendre le renouvellement du bail pour réviser le loyer, en fonction de son évaluation par rapport au marché.
Cas spécifiques autorisant l'augmentation du loyer d'un bien occupé
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Loyer sous-évalué : Si le logement est occupé depuis plusieurs années sans clause de révision dans le bail, le loyer peut ne pas correspondre au marché. Dans ce cas, une augmentation est envisageable, sous certaines conditions, notamment dans les zones non soumises à l'encadrement des loyers.
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Révision du loyer : Si le contrat de bail inclut une clause de révision, le nouveau propriétaire peut augmenter le loyer une fois par an selon l'Indice de Révision des Loyers (IRL), à la date anniversaire du bail ou selon les indications du contrat.
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Augmentation due à des travaux : Une hausse du loyer est possible après des travaux de rénovation majeurs, avec l'accord formel du locataire. Dans les zones tendues, les travaux doivent être liés à l'amélioration du confort ou à la décence du logement, et le coût des travaux doit être au moins égal à la dernière année de loyer, avec une limite de 15% du coût réel des travaux.
Maintenir la rentabilité sans augmenter le loyer
Si l'ajustement du loyer n'est pas envisageable, l'achat d'un bien occupé peut quand même être rentable. Les avantages incluent une décote à l'achat, l'évitement de la vacance locative, et l'accès à des informations sur le locataire actuel pour assurer la sécurité de l'investissement. Bien que l'augmentation du loyer puisse améliorer la rentabilité, l'achat d'une propriété occupée offre des avantages financiers considérables.
En résumé, l'achat d'un bien occupé présente des avantages tels que l'évitement de la vacance locative, il implique de respecter le contrat en cours, avec des exceptions pour l'ajustement du loyer.
