Quand on investit dans un logement pour le louer, mieux vaut bien se protéger afin de conserver durablement son bien, en bon état, et de ne pas perdre d’argent. Loyers impayés, propriétaire non occupant, location saisonnière ou assurance habitation : tour d’horizon des garanties qui peuvent être utiles en fonction de votre situation.
Comment se protéger contre les loyers impayés ?
C’est la préoccupation de tous les propriétaires qui louent leur bien : comment être sûr que les loyers vont être versés et que faire si ce n’est pas le cas ? On a beau sélectionner avec soin ses locataires et s’assurer de leur solvabilité, on n’est jamais à l’abri d’une mauvaise surprise.
La solution la plus courante, c’est de demander au locataire d’avoir un garant, une personne, physique ou morale, qui s’engage à payer le loyer et les charges à sa place en cas de défaillance. Certains locataires, cependant, n’ont personne, dans leur entourage susceptible de se porter garant pour eux et ne souhaitent pas opter pour la garantie Visale. Souscrire une garantie loyers impayés est alors une solution de choix.
Cette garantie peut être contractée pour la location d’un bien vide ou d’une location meublée, la seule condition, c’est qu’il s’agisse d’une résidence principale. Afin de constituer le dossier, il faut remettre certaines pièces (bulletins de salaire ou attestation de ressources, avis d’imposition…) à la compagnie d’assurance pour qu’elle examine les revenus du locataire. Certains assureurs exigent des revenus nets mensuels trois fois supérieurs au montant du loyer tandis que d’autres demandent un peu moins.
La nature du contrat de travail est, aussi, un aspect important. Alors que certaines compagnies ne souhaitent que des locataires en contrat à durée indéterminée et ayant terminé leur période d’essai, d’autres acceptent des contrats à durée déterminée, des indépendants ou des retraités.
Concernant le coût de la cotisation, il se situe, le plus souvent, entre 2,5 et 5% du montant du loyer. Cela représente une somme pour le propriétaire mais elle est déductible des revenus fonciers s’il est soumis au régime réel d’imposition.
Bon à savoir :
- Un délai de carence est parfois appliqué (généralement entre 60 et 90 jours) et, dans ce cas, les garanties prévues ne peuvent être mises en place avant la fin de cette période.
- Certains contrats imposent une franchise. Si elle est de deux mois cela signifie que l’assurance indemnise seulement à partir du 3ème mois de loyer impayé.
- Il n’est pas possible de cumuler une garantie loyer impayé avec un cautionnement du locataire (sauf dans le cas d’un étudiant).
- Un plafond global d’indemnisation peut être prévu.
- La garantie loyer impayé permet aussi de se couvrir, en rajoutant une option, contre les éventuelles dégradations locatives.
Concrètement, dès qu’un défaut de paiement est constaté, il faut en informer l’assureur et respecter le protocole établi avec lui (lettre de relance au locataire à une date précise, mise en demeure au bout d’un délai…) pour déclencher l’indemnisation.
Comment me couvrir si un sinistre survient alors que le logement est vacant ?
C’est un autre questionnement récurrent chez les bailleurs : que faire si un événement endommageant le bien se produit alors qu’il n’est pas loué ?
L’assurance propriétaire non occupant (PNO) répond à cette préoccupation. Cette couverture est souvent comparée à une assurance multirisque habitation car le propriétaire est protégé en cas de dommages sur son bien (incendie, inondation, catastrophe naturelle…) ainsi que des risques liés à la responsabilité civile à l’égard d’un tiers.
Ce type d’assurance peut se révéler très utile si le logement est vacant et qu’il n’est donc pas couvert par l’assurance habitation du locataire. C’est aussi très pertinent dans le cas où le logement est loué mais que la cause du sinistre est imputable au propriétaire, qu’il s’agisse d’un vice de construction ou d’un manque d’entretien.
Le montant de la prime d’assurance varie en fonction du type de propriété, de la localisation du bien (plus ou moins sujet aux catastrophes naturelles/intempéries), sa superficie et sa valeur.
Bon à savoir :
- La PNO n’est pas obligatoire sauf si le logement est situé dans une copropriété (Loi Alur).
- Il est aussi possible de protéger une maison en construction avec la PNO.
- Si le sinistre a rendu votre logement inhabitable et que vos locataires ne peuvent donc plus l’occuper, l’assurance peut verser une compensation financière pour perte de loyers.
Comment assurer un meublé de tourisme ?
Lorsqu’un bien connaît une utilisation uniquement saisonnière et qu’il n’est loué que sur des courtes durées, le propriétaire peut recourir à une assurance responsabilité civile villégiature.
Comme son nom l’indique, ce contrat protège le propriétaire pour les faits de responsabilité civile. Si un locataire se blesse ou est victime d’un sinistre en raison d’une négligence imputable au propriétaire, la responsabilité civile de celui-ci est engagée. L’assurance pourra alors régler, à la place du propriétaire, les éventuels frais médicaux et/ou les réparations matérielles. Les dégradations ou vols causés par les locataires sont aussi pris en charge.
Bon à savoir :
- Cette assurance peut être souscrite uniquement lors des périodes de location et suspendue les moments où le logement est vacant.
Comment m'assurer que mon locataire souscrit bien une assurance habitation ?
Bien que la loi française exige que le locataire souscrive une assurance habitation, certains ne se soumettent pas à cette obligation. Évidemment, en cas de sinistre, les frais engendrés seront à leur charge mais ceux-ci peuvent s’avérer très importants et il n’est pas toujours certain que le locataire ait les moyens financiers d’assumer.
Si un locataire ne présente pas son attestation d’assurance, le propriétaire peut lui rappeler en lui remémorant les conditions inscrites dans le bail. Si après cela, le locataire ne s’est pas mis en conformité, le propriétaire peut décider d’appliquer des pénalités voir résilier le bail.
L’autre solution, c’est que le propriétaire souscrive une assurance habitation à la place du locataire et répercute le montant de la cotisation sur le loyer.
Bon à savoir :
- Le propriétaire peut majorer de 10% le coût de l’assurance pour le dédommagement des démarches effectuées.
Comment trouver les meilleurs contrats ?
Il n’est pas évident de se repérer parmi les dizaines de contrats et de compagnies disponibles sur le marché de l’assurance. On peut contacter un courtier ou un agent général, ils sont généralement de bons conseils et peuvent même aider à négocier les tarifs des primes d’assurance cependant on peut se sentir un peu perdu avec les termes professionnels et le jargon employé. Une autre option peut être de compiler des avis d’assurés : ils ont le mérite d’être clairs, d’aller à l’essentiel et de refléter une opinion client objective basée sur un retour d’expérience.
