Investisseurs, vous souhaitez vous lancer dans l’achat de biens vendus loués mais vous ne savez pas quels points contrôler avant l’achat. Découvrez les pièges à éviter lorsqu'on débute dans l’investissement locatif déjà loué. Notre but, vous aider à poser la première pierre de votre projet, celle qui vous rapporte !
- Vérifier l’absence d’impayés
- Contrôler la qualité du dossier locataire
- S’assurer de la conformité du bail
- Vérifier les conditions de congé
- Analyser la cohérence du loyer avec le marché
- Examiner l’état général du logement
- S’assurer de l’absence de contentieux locatifs
Vérifier l’absence d’impayés
En plus des classiques (quittances de loyers et attestation sur l’honneur etc), il est important de demander les comptes-rendus de gestion notamment lorsque le bien a été géré par une agence. Pour les biens gérés par les propriétaires, veillez à demander les extraits de relevés bancaires.
Nos conseils : pour éviter une omission d’impayés de la part du vendeur, demandez au notaire de mentionner dans l’acte de vente l'absence d’incidents de paiement. En cas d’impayés déclarés, pensez aussi à faire mentionner dans l’acte de vente que la créance est transmise à l'acheteur du logement, sans quoi il sera impossible de poursuivre le locataire.
Contrôler la qualité du dossier locataire
Pourquoi contrôler le dossier du locataire ? Parce que vous ne pouvez pas résilier le bail du locataire présent dans le bien au moment de l’achat pour y installer quelqu’un d’autre.
C’est pourquoi il faut vérifier minutieusement le dossier du locataire en place.
Notre conseil : récupérez le dossier locataire initial et si possible vérifiez que la situation actuelle du locataire est toujours là même (ex : statut marital, emploi etc). En effet, la solidité de la situation et les revenus d’un locataire jouent un rôle important tout comme son reste à vivre.
S’assurer de la conformité du bail
Lors de l’achat d’un bien loué, le bail est automatiquement transféré à l’acheteur. Nul besoin de faire un avenant au contrat en cours. En revanche vous “héritez” aussi des conséquences d’omissions ou erreurs du précédent bail… Nous vous conseillons d’ouvrir l'œil lors de la lecture du bail et de rechercher deux clauses spécifiques qui pourront vous simplifier la vie en tant que bailleur :
- La clause résolutoire : elle vous protège et vous permet en cas de résilier le bail automatiquement en cas d’impayés.
- La clause de solidarité : elle vous permet de poursuivre un seul locataire pour l’intégralité du loyer. Cette clause peut s’avérer très utile dans les cas de colocation ou de concubinage où l’une des parties devient insolvable.
Le saviez-vous ? Ces deux clauses sont obligatoires si vous souhaitez souscrire une garantie loyer impayé.
Vérifier les conditions de congé
Même si vous ne souhaitez pas récupérer le bien acheté pour y habiter, vérifier les conditions de congé du locataire peut s’avérer utile en cas de revente rapide ou même pour loger un proche.
Il existe différents motifs permettant au bailleur de donner congé à son locataire lors de l’échéance du bail. Mais il existe aussi des cas de protection du locataire. Ainsi l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR stipule que :
- Si le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- Si le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- Si le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
Analyser la cohérence du loyer avec le marché
Bien qu’acheter un logement occupé vous assure un flux financier stable, il est possible que vous vous retrouviez avec un loyer décorrélé du marché locatif actuel.
En effet, si le bien a été mis en location il y a quelques années, il est tout à fait possible que le loyer de celui-ci ne soit plus en phase avec la réalité du marché, notamment s'il se trouve dans une zone où de nombreux programmes immobiliers ont été développés.
C’est très simple ! Demandez conseil à des professionnels de l’investissement locatif.
Examiner l’état général du bien
L’état du bien que vous convoitez joue un rôle important pour l’avenir de votre investissement locatif. Nous vous conseillons de réaliser un état des lieux avant achat, qui vous permettra de comparer l’état de l’appartement au moment de l’achat avec l’état des lieux d’entrée. N’hésitez pas à inspecter le logement et si possible à bouger les meubles du locataire afin de ne rien louper. Ainsi, si des dégradations sont constatées, elles pourront être imputées au locataire au moment de sa sortie du logement. Dans le cas contraire, si le logement était déjà en mauvais état lors de l’entrée du locataire en place, les éventuelles rénovations seront uniquement à votre charge.
S’assurer de l’absence de contentieux locatifs
Troubles de voisinage, contestation des charges, travaux non réalisés… Il existe pléthore de contentieux locatifs. Pensez à vérifier que le vendeur n’est pas actuellement en contentieux avec le locataire. Comme dit plus haut, vous héritez de toutes les actions et litiges en cours sur le bail.
Notre conseil : dans l’acte de vente, demandez au notaire de mentionner l’absence de contentieux en cours.
Faites vous accompagner par un professionnel de l'immobilier locatif
Il vous assurera que chaque pièce soit en règle pour vous garantir un investissement sans mauvaise surprise. Vous recherchez un bien déjà loué dans lequel investir ? Contactez nos mandataires pour trouver le meilleur investissement selon vos critères et votre budget.
