Les avantages d’investir dans l’immobilier grâce à une SCI sont nombreux, mais souvent peu connus. La grande liberté d’organisation de la société civile immobilière a un avantage : elle autorise de nombreux montages tant pour gérer un patrimoine immobilier privé que professionnel.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La Société Civile Immobilière est une forme juridique de société, constituée d’au moins deux personnes associées, dont l’objet est d’acquérir, gérer, transmettre du patrimoine immobilier.
Le patrimoine est détenu par la société, en contrepartie, tous les associés reçoivent des parts sociales.
Il existe différents types de société civile immobilière :
- la SCI familiale, qui peut être constituée uniquement au sein d’une même famille
- la SCI de construction-vente dont l’objectif est d’acquérir un terrain, y faire construire un terrain et revendre l’ensemble
- la SCI d’attribution qui permet de déterminer précisément quelle partie de l’immeuble appartient à chacun des associés
- la SCI de jouissance à temps partagé, qui a pour but de se partager l’usage d’un bien, en général d’une résidence secondaire.
- la SCI de gestion ou de location, qui permet d’acquérir un bien à plusieurs, le gérer et le mettre en location. Il s’agit de la forme de société civile immobilière la plus traditionnelle.
Notez que, dans ce dernier cas de figure, il peut s’agir d’un bien meublé ou non, à usage professionnel ou d’habitation.
Quels sont les avantages d’une SCI ?
Ce type de structure facilite la constitution, la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. En effet, elle est plutôt flexible puisque les associés peuvent aménager assez librement ses statuts. De plus, il est très facile de vendre des parts de la SCI ou de modifier son capital social.
Le partage des coûts est également un avantage de taille pour la société. D’une part, il est possible de réunir l’apport de plusieurs personnes, ce qui est un avantage de taille pour les banques qui seront moins frileuses à l’idée de fournir un prêt immobilier. Ensuite, les charges locatives seront divisées entre les associés.
Immatriculée au registre du commerce et des sociétés, la société civile immobilière est dotée de la personnalité morale et d’un patrimoine qui se distingue de celui des associés. En cas de difficulté, les créanciers doivent d’abord se retourner contre la société avant d’intenter une action contre les associés. Notez que les associés d’une SCI ne sont pas solidaires, ce qui signifie que les créanciers ne peuvent demander à un associé de payer l’intégralité des dettes. Il est nécessaire de se retourner contre chaque associé, à hauteur du montant de leur quote-part.
Enfin, la constitution d’une SCI permet de faciliter la transmission du patrimoine. Un parent peut effectuer une donation de parts sociales à ses héritiers, échappant ainsi aux droits de mutation liés à la succession.
Comment fonctionne le financement d’un investissement en SCI ?
En ce qui concerne le financement du logement, deux possibilités peuvent être envisagées : emprunter individuellement ou effectuer un emprunt au nom de la société. En sa qualité de personne morale, indépendante des associés, elle a la possibilité de souscrire un prêt en son nom propre.
Au même titre qu’un particulier qui souhaite réaliser un investissement locatif, une Société Civile Immobilière doit constituer un dossier de crédit et détenir une capacité d’emprunt suffisante. Celle-ci tient compte des ressources des associés, de leur solvabilité et des revenus locatifs générés par la SCI.
Le fait de contracter un crédit engage automatiquement la responsabilité des associés, qui seront tenus de rembourser le crédit en cas de défaut de paiement de la part de la société, proportionnellement aux parts sociales qu’ils détiennent.
En dehors du crédit immobilier, les associés peuvent contracter un prêt à titre personnel. Dans ces conditions, chacun des associés apporte le montant emprunté au capital social de la SCI et reçoivent en contrepartie des parts sociales. Bien entendu, le nombre de parts est proportionnel à l’apport réalisé.
Fiscalité des Sociétés Civiles Immobilières
La SCI offre un cadre propice à l’optimisation fiscale. Elle peut effet choisir son régime d’imposition : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés. Cette caractéristique constitue un atout majeur puisqu’elle ouvre la porte à de nombreuses stratégies !
À la création de la société, deux choix sont possibles :
- opter pour le régime de l’impôt sur le revenu, le mode d’imposition par défaut. Les bénéfices imposables sont répartis entre les associés, et taxés selon le barème.
- choisir le régime de l’impôt sur les sociétés, les associés ne sont imposés personnellement qu’en cas de distribution des bénéfices sous forme de dividendes.
Par défaut, les bénéfices de la société sont imposés par le biais de l’impôt sur le revenu des associés. Dans ces conditions, elle est considérée comme “ transparente “, chaque associé est imposé en fonction de sa quote-part et de sa qualité. En effet, les particuliers, entreprises relevant des bénéfices non commerciaux ou les micro-entreprises sont imposés selon les règles des impôts fonciers, alors que les autres entreprises dépendent des règles de leur propre régime (BIC, IS, etc.).
La SCI soumise à l’impôt sur le revenu
La Société Civile Immobilière transparente ne paie aucun impôt directement, ce qui signifie que ce sont les associés qui sont imposés sur les revenus fonciers générés. Notez que, même lorsque les bénéfices sont mis en réserve par les associés, ces derniers sont alors imposés dessus, alors même qu'ils ne les perçoivent pas directement.
Néanmoins, ce régime permet de déduire certaines charges comme les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance, ou encore les dépenses de travaux.
SCI soumise à l’impôt des sociétés
La SCI qui a retenu l’option pour l’IS est taxée sur les bénéfices. Dans ces conditions, les associés ne sont imposés personnellement que si la société les distribue sous forme de dividendes. Depuis le premier janvier 2022, les bénéfices imposables sont taxés directement auprès de la société au taux de 25 %. Pour la part des bénéfices compris entre 0 € et 38 120 €, le taux d’imposition de l’IS est réduit à 15 %, à condition que :
- le chiffre d’affaire hors taxes soit inférieur à 7.63 millions d’euros,
- au moins 75 % du capital soit détenu par des personnes physiques,
- le capital soit entièrement reversé.
Choisir le régime de l’impôt sur les sociétés est intéressant si le patrimoine détenu est important. Si un associé possède un taux d’imposition supérieur à 25 %, le choix de l’IS pourra être intéressant.
Investissement immobilier : défiscaliser avec une SCI
Une Société Civile Immobilière peut être soumise à la TVA, ou choisir de s’en affranchir sous certaines conditions, c’est notamment le cas lorsqu’elle propose :
- des biens aménagés à usage professionnel,
- des biens nus à usage professionnel,
- des biens loués à usage d’habitation.
Comme la TVA peut être récupérée, il peut être intéressant d’y rester assujetti.
Faut-il investir en SCI ou nom propre ?
Alternative au régime de l’indivision, le statut de la Société Civile Immobilière peut être un outil très avantageux pour réaliser à plusieurs des investissements immobiliers. Pour l’achat d’un bien immobilier destiné à l’investissement, les associés peuvent faire le choix de contracter un crédit personnel ou de recourir à un emprunt au nom de la société. Quelle est la meilleure option ?
Faut-il privilégier un emprunt personnel ou emprunter via une SCI ?
Lorsque chaque associé emprunte individuellement, ils ne financent pas directement l’acquisition du bien, mais l’acquisition des parts de la SCI. En effet, une Société Civile Immobilière est constituée au moyen d’un capital social divisé en parts sociales. Plus un associé détient de parts, plus il aura de capital et recevra une partie importante des bénéfices réalisés par la société.
Chaque associé devra rembourser personnellement le prêt sans avoir à faire appel à la solidarité des autres en cas de difficultés. Cette absence de solidarité est un avantage pour les associés qui se retrouvent protégés en cas de difficultés. Autre avantage, chaque associé recevra des bénéfices proportionnellement à sa contribution, ce qui sera plus juste.
L’autre possibilité est d’effectuer un emprunt au nom de la SCI, en tant que personne morale. Dans ces circonstances, les associés sont responsables des dettes contractées par la société, proportionnellement à leur apport. Au-delà de la solidarité, le prêt en SCI permet de bénéficier d’un effet de levier plus important, et pouvoir ainsi emprunter plus facilement pour viabiliser l’investissement.
Quelle différence entre investir en nom propre ou via une Société Civile Immobilière ?
Pour effectuer le meilleur choix, il est nécessaire de prendre en compte un certain nombre d’éléments, notamment :
- le nombre d’investisseurs, leur relation,
- le montant nécessaire pour réaliser l’investissement,
- le nombre de biens concernés,
- la nature de l’activité envisagée (acheter pour revendre, mise en location, etc.).
Si l’acheteur souhaite investir seul ou qu’il s’agit d’une activité commerciale, la création d’une SCI est impossible. En effet, en tant que société civile, l’objet social de la SCI ne peut comporter de caractère commercial, c’est-à-dire la mise en location de biens meublés, ainsi que l’achat pour revendre.
Investir en nom propre
L’investissement immobilier en nom propre convient plutôt aux personnes qui souhaitent acheter un bien seul et le conserver sur une longue période, tout en bénéficiant de certains avantages :
- proposer le bien en location meublée,
- bail de trois ans pour les locations non meublées,
- abattement avantageux pour détention de longue durée au moment de la revente.
Investir en SCI
Les personnes qui souhaitent mutualiser la gestion d’un patrimoine ou s’engager dans un projet de mise en location non meublée préfèreront la SCI. C’est aussi un choix intéressant pour transmettre le patrimoine aux héritiers en diminuant les droits de mutation. Enfin, la fiscalité de la SCI offre un certain nombre d’avantages.
L’achat d’un bien immobilier est une étape importante. Pour diversifier ses sources de revenu, élargir son patrimoine ou mieux le transmettre. Prenez le temps de peser les avantages et les inconvénients entre nom propre et société et faites vous accompagner par des professionnels du métier.
