Lorsqu’on aborde le sujet de l’investissement immobilier, dans une conversation en famille ou entre amis, on entend systématiquement parler des SCI. C’est sans doute le statut d’investissement le plus populaire. Mais qu’est ce qu’une SCI ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? Quels sont les autres statuts d’investissements ? Quels sont leurs particularités ? La Bonne Pierre vous décrypte dans cet article tous les statuts d’investissements immobiliers ainsi que leurs spécificités.
Louer en nom propre ou en société ?
Il est dans un premier temps nécessaire de différencier 2 modes d’investissement :
- En nom propre : Le ou les investisseurs achètent en leur nom propre.
- En société : Le ou les investisseurs créent une personne morale qui exerce une activité de location.
En nom propre ou en société, cela provoque des différences de statuts juridiques et fiscaux.
Investir en nom propre ?
Si vous choisissez d’investir en nom propre, vous devez encore choisir quel sera le type de location. C'est-à-dire qu’il est possible de louer un logement nu (vide, sans meubles) ou de le louer meublé (aménagé avec des meubles).
- Dans le cas d’une location nue, avec par exemple la défiscalisation Pinel et Denormandie, les revenus perçus (c'est-à-dire les loyers encaissés) sont à déclarer comme des revenus fonciers. Vous pouvez ensuite opter pour un régime d’imposition “Micro-Foncier” avec un abattement de 30 % sur le revenu locatif net imposable. La condition est que vos loyers encaissés Hors Charges soient inférieurs à 15 000 €.
LMP et LMNP
- Dans le cas d’une location meublée, vous déclarez les loyers perçus en “Revenus BIC”. Là encore, vous aurez le choix entre plusieurs régime d’imposition :
- Micro BIC : jusqu'à 72 500 € charges comprises par an. Abattement de 50 % sur le revenu locatif net imposable.
- BIC Réel Simplifié : Jusqu’à 247 000 € charges comprises par an. Déduction des charges et de toutes les dépenses engagées + amortissement possible du bien immobilier lui-même.
- Si les loyers encaissés charges comprises sont supérieurs à 23 000 € et dépassent vos revenus d’activité nets, vous serez en statut “LMP”, location meublé professionnel.
- Si les loyers encaissés ne dépassent pas vos revenus d’activité nets, alors vous pouvez bénéficier du statut de LMNP, Location Meublé Non Professionnel.
Investir en Société
A l’inverse de l’investissement en nom propre, il est possible d’investir en immobilier par une société. Cette société créée va ainsi définir son statut juridique qui va déterminer son cadre légal, son mode de fonctionnement et organisationnel ainsi que son régime fiscal.
Pour un investissement immobilier locatif, on retrouve quelques statuts qui sont privilégiés.
- SCI : Société Civile Immobilière
- SCP : Société Civile de Portefeuille
- SARL de Famille : Société à Responsabilité Limitée de Famille
Investir en SCI
La SCI est une société constituée par au minimum 2 personnes. Elle concerne une activité en lien avec l’immobilier mais ne peut pas être une activité commerciale à l’exception de la location meublée.
C’est un régime très utilisé en famille pour gérer le patrimoine personnel et faciliter la succession. En effet, une simple cession des parts sociales sera suffisante pour transmettre un bien à ses héritiers.
Le régime fiscale est à choisir selon 2 options :
- Impôt sur le revenu
- impôt sur les sociétés (ce choix est définitif)
Les associés sont engagés sur leurs fonds personnels sans limite. Ils engagent leur patrimoine personnel si le patrimoine professionnel est insuffisant en cas de dettes. Ils sont redevables des créances à hauteur de leurs parts dans la SCI.
Investir en SCP
Une Société Civile de Portefeuille ( à ne pas confondre avec une Société Civile Professionnelle) est une société qui facilite la gestion d’un portefeuille de valeurs mobilières. Ainsi, il est possible que plusieurs personnes soient détentrices des valeurs mobilières du portefeuille. Cela facilite notamment la transmission d’un patrimoine.
Lorsqu’on parle de “valeur mobilière” il peut s’agir, d’actions, d’obligations, mais aussi de parts dans des SCPI par exemple. Il faut alors considérer dans cette forme de société que vous mélangez vos investissements immobiliers et les autres investissements.
Comme pour une SCI, une SCP peut opter pour un régime fiscal d'imposition sur le revenu (IR) ou de l’IS (Impôt sur les sociétés).
Investir en SARL de Famille
Il s’agit ici, d’une SARL classique à la différence que les associés doivent être membres d’une même famille (lien de sang ou d’alliance). Il doit donc y avoir au minimum 2 associés.
Ce statut est très intéressant dans la responsabilité des associés. En effet ils ne sont engagés que sur le capital investi.
L'autre avantage de cette SARL, c’est que vous n’êtes pas limité à une activité immobilière, et votre ou vos activités complémentaires peuvent être commerciales.
Dans ce statut particulier, vous aurez aussi la possibilité d’opter pour l’impôt sur les revenus, ce qui n’est pas possible dans une SARL classique.
Les difficultés rencontrées par ce statut se situent principalement dans la lourdeur des formalités juridiques, administratives et dans la gestion du patrimoine.
Vous l’avez compris, les statuts sont nombreux et ils ont tous beaucoup d’avantages. Pour bien choisir son statut d’investissement locatif, il convient de bien cibler ses besoins et ses objectifs. Pour cela, vous pouvez compter sur l'expérience et les connaissances de vos conseillers La Bonne Pierre. Toutes les équipes sont à votre écoute afin de vous accompagner dans vos investissements et dans la gestion de votre patrimoine.
