Un investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier grâce à l’achat d’un bien qui sera loué. Cette mise en location permettra de couvrir certaines dépenses liées au logement, à condition que votre investissement soit rentable. Découvrez tous nos conseils pour optimiser au mieux votre acquisition immobilière et louer sereinement.
Comment réaliser un bon achat immobilier ?
Que vous souhaitiez investir dans l’immobilier neuf ou ancien, il est tout d’abord essentiel de définir clairement votre projet. À ce moment-là, plusieurs questions se posent :
- Quel type de bien souhaitez-vous acheter et louer ? Un bien vide ou un bien déjà loué ?
- Quelle forme de location allez-vous choisir (location vide, meublée, saisonnière, de vacances, d’habitation, commerciale, etc.) ?
- Quelle est la cible de votre location (étudiant, famille, colocataires, personnes âgées, etc.) ?
- Avez-vous un secteur de prédilection (centre-ville, périphérie, campagne, etc.) ?
- Combien d’argent souhaitez-vous consacrer à cet achat ? Si vous avez un petit budget, découvrez l’investissement sous le statut de LMNP (Loueur meublé non professionnel) en suivant ce lien : https://www.acheter-neuf-toulouse.com/pages/lmnp.html#avantages_fiscaux.
Grâce à l’élaboration d’un projet clair, vous vous orienterez vers des logements qui répondront à vos critères. Vous aurez également la possibilité de vous faire accompagner par un professionnel spécialisé dans le type de bien convoité.
Le dynamisme du marché actuel conduit parfois à des achats précipités. L’empressement ne permet pas toujours de faire les contre-visites recommandées ou tout simplement de demander conseil à des artisans lorsque des travaux sont nécessaires. Pour un investissement serein, la réflexion et le temps seront vos meilleurs alliés.
Bien cibler les locataires pour optimiser un investissement immobilier
Choisir les bons locataires est la clé pour une mise en location sereine et rentable.
Éviter la vacance locative : la règle numéro 1 pour optimiser un investissement
Rentabiliser un investissement immobilier revient à optimiser le taux d’occupation du bien. Pour cela, il est nécessaire d’éviter la vacance locative (absence de locataire). Un logement qui n’est pas loué ne génèrera aucun loyer, ce qui peut rapidement peser sur vos finances.
Outre l’absence de loyers, la vacance locative peut altérer le logement. En effet, un bien inhabité n’est pas chauffé, ce qui peut occasionner de l’humidité.
Un propriétaire bailleur peut être confronté à la vacance locative dès l’achat d’un bien vendu sans locataire. Cela est fréquent et dure le temps de trouver un premier occupant. Il est également possible d’être confronté à la vacance locative après le départ d’un locataire et la résiliation d’un bail. Pour réduire au maximum la période durant laquelle le bien ne sera pas loué, mieux vaut chercher un nouveau locataire dès que vous recevez le préavis de départ de l’occupant actuel.
Comment cibler le bon locataire pour votre bien ?
Trouver le bon locataire est l’une des tâches les plus ardues pour un propriétaire bailleur. Pour cibler la bonne personne, il faut tout d’abord déterminer à qui va s’adresser le bien afin que le logement soit loué en permanence :
- Aux étudiants, pour un studio ou un T1 en centre-ville ou près d’un campus universitaire ;
- Aux familles avec enfants s’il s’agit d’une maison ou d’un appartement avec plusieurs chambres.
- À des colocataires dans le cas d’un grand appartement situé en centre-ville et proche des transports en commun ;
Une fois plusieurs dossiers sélectionnés, une étude minutieuse des revenus doit être effectuée.
Rentabilité locative : combien de temps conserver un bien ?
Lors d’un investissement dans l’immobilier locatif, deux questions vont se poser : achetez-vous le bien pour le conserver ou souhaitez-vous le revendre plus tard afin de réaliser une plus-value ?
À quel moment décider de conserver un bien immobilier ?
Diverses raisons peuvent vous pousser à garder le logement dans lequel vous avez investi :
- Il offre une très bonne rentabilité (les loyers couvrent tous vos frais et vous permettent de générer des revenus complémentaires) ;
- Il est situé dans un secteur prometteur qui permet à votre acquisition de prendre de la valeur au fil du temps ;
- Vous avez décidé de le conserver pour y habiter plus tard.
Quand décider de revendre le bien dans lequel vous avez investi ?
Si vous avez opté pour un dispositif de réduction d’impôts, il sera nécessaire de laisser le bien en location afin de profiter des avantages fiscaux auxquels vous avez droit. Cela est incompressible, en vendant le logement avant la période de location obligatoire, vous perdrez tous les bénéfices du dispositif de défiscalisation choisi.
La revente de votre location peut s’avérer nécessaire lorsque le bien n’est pas rentable. En effet, si le montant des loyers ne permet pas de couvrir les dépenses relatives au bien (prêt bancaire, assurances, impôts fonciers, charges, travaux prévus par la copropriété, etc.), il peut être judicieux de le vendre et se tourner vers un autre logement.
Penser à la rénovation pour optimiser un investissement locatif
Pour optimiser votre investissement locatif, des travaux fréquents permettront de conserver l’état du bien.
Rénovation énergétique : quels bénéfices en tirer pour votre location ?
Un logement qui offre de bonnes performances énergétiques est fortement recherché par les locataires. Pour votre investissement, cela permet de :
- Trouver des locataires plus facilement ;
- Limiter la vacance locative ;
- Avoir un bon DPE (Diagnostic de performance énergétique) ;
- Respecter la réglementation qui à terme interdira la location de logements dont le DPE est classé G. Voir la page du site du Service Public pour plus de détails à ce sujet : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33463 ;
- Un logement bien entretenu conservera tout son attrait au fil des ans. De plus, cela diminuera la quantité de travaux à effectuer lorsque le locataire quittera les lieux.
Un réagencement intérieur pour optimiser un investissement
Dans l’ancien, il n’est pas rare de trouver des pièces avec de gros volumes. Pour les rendre plus attractives, un réagencement intérieur peut être envisagé avec :
- La réalisation de faux plafond pour réduire la hauteur de la pièce et ainsi diminuer les besoins de chauffage ;
- L’ajout d’espaces supplémentaires, en séparant une grande chambre en deux, par exemple.
Si vous avez choisi de mettre le bien en colocation, la création de nouvelles chambres permettra d’ajouter des colocataires au bail et donc de louer plus cher.
En conclusion, un investissement locatif doit avant tout être réfléchi. Un projet clair vous permettra d’optimiser au mieux votre achat et de profiter d’une meilleure rentabilité.
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