Si le code civil et différents décrets déterminent de manière énumérative, les travaux à charge du propriétaire et ceux à charge du locataire, le principe est que les menus travaux sont généralement, à charge du locataire. Celui-ci a l’obligation d’entretenir la maison ou l’appartement qu’il prend en location.
Travaux incombant au propriétaire
Les dégâts résultant de l’usure et la vétusté ne peuvent être à charge du locataire. Le propriétaire doit veiller à les corriger, toutefois, dans la mesure où ils ne sont pas urgents, il bénéficie d’un délai souple. Un décret de 2016 précise que les états des lieux d’entrée doivent tenir compte de la vétusté. De plus, il existe des grilles d’évaluation de la vétusté pour faciliter cette évaluation.
Le principe qui régit l’ensemble des dispositions légales est que le propriétaire doit fournir au locataire, un logement décent.
Les gros travaux sont à charge du bailleur. Il s’agit notamment de tout ce qui concerne l’installation de chauffage (à l’exclusion de son entretien qui incombe au locataire), la ventilation, la réparation de canalisations ou l’installation de nouveaux robinets ou mitigeurs (mais pas l’entretien de la robinetterie), ravalement de façade, réfection de la toiture, travaux en vue d’assurer une meilleure isolation de l’habitat. C’est également lui qui doit remplacer les châssis, fenêtres et s’occuper des travaux d’étanchéité.
Les systèmes sanitaires et d’eau potable sont inclus dans la catégorie des travaux à charge du propriétaire. La remise aux normes des installations électriques incombe au propriétaire.
Les détecteurs de fumée doivent depuis 2015, être installés par le propriétaire dans le logement. Le locataire veillera toutefois, à leur entretien.
Les travaux urgents, c’est-à-dire ceux qui tiennent à la salubrité du logement chargent le propriétaire. Le locataire peut exiger une baisse de loyer seulement s’il ne peut pas jouir de son bien normalement pendant une certaine durée.
Travaux à charge du locataire
Il s’agit des réparations courantes qui résultent de l’usage normal du bien. Le dispositif légal parle d’entretien courant et de réparations locatives. Ce ne sont pas des réparations qui entraînent un budget important. On peut citer le remplacement des ampoules, des fusibles et des prises, l’entretien de la robinetterie (changement des joints et débouchage de canalisation inclus) et de la chaudière.
Tout ce qui concerne le rafraîchissement de la maison ou de l’appartement comme repeindre ou placer un nouveau papier peint est exclusivement du ressort du locataire. Il peut aussi librement en changer sans consulter le propriétaire.
Au niveau des espaces extérieurs, l’entretien de la gouttière (ne pas la laisser se boucher), la taille des arbres ou buissons ainsi que la tonte du gazon appartiennent au locataire. Les terrasses, balcons et marquises doivent être entretenus pour ne pas se détériorer. Ces tâches incombent au locataire.
Quand l’accord du propriétaire est indispensable
Si des rafraîchissements du logement ainsi que de menus aménagements qui peuvent être ôtés comme des étagères ne nécessitent pas l’accord préalable du bailleur, des modifications plus lourdes doivent obligatoirement avoir l’accord (écrit pour garder une preuve ultérieurement) de celui-ci. Si un locataire veut par exemple changer le revêtement du sol, il doit auparavant demander l’accord du propriétaire. S’il omettait de le faire, ce dernier serait en droit, à la fin du bail, d’exiger la remise dans l’état initial.
Importance de l’état des lieux
Cette procédure contradictoire en début et en fin de location permet de limiter les différends entre locataire et propriétaire. En effet, elle contient une description détaillée de tous les équipements (ventilation, chauffage…) et du logement (sols, murs…). Puisqu’elle est signée par les deux parties, les dommages éventuels sont relevés et ne devraient pas engendrer de litiges entre les parties au contrat.
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