L’immobilier locatif est un placement qui assure un bon rendement pour une prise de risque quasi inexistante. Seulement mettre un bien en location exige de suivre certaines étapes pour être certain que vous puissiez trouver rapidement un locataire qui convient.
Étape 1 : Louer un logement décent
La loi impose aux bailleurs de louer un bien décent :
- Surface de 9m2 minimum et 2,2m de hauteur sous plafond minium ou volume de 20m3
- Installations conformes : électricité, gaz, chauffage, canalisations
Des travaux peuvent être nécessaires pour rendre le bien conforme et salubre.
Étape 2 : Quel type de bail ?
Vous avez le choix entre la location nue ou la location meublée. En fonction de ce choix, votre régime d’imposition diffère. Pour la location nue, il s’agit du régime foncier, tandis que pour la location meublée il s’agit d’un régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Le choix du bail dépend à la fois de la surface de la location (meublé plutôt pour les petites surfaces), du type de location (classique ou colocation), et de la demande.
Étape 3 : Quel montant pour le loyer ?
Si vous optez pour un loyer trop haut vous aurez des difficultés à trouver un locataire. À l’inverse avec un loyer trop bas votre bien perd en rentabilité. Le plus simple est de fixer le loyer en fonction du loyer au m2 de la ville et du quartier.
Étape 4 : Réaliser le DPE
Pour louer un bien immobilier, vous devez obligatoirement obtenir un diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce DPE doit être réalisé par un professionnel agréé et doit être visible sur l’annonce immobilière de votre bien.
Étape 5 : Que doit comporter l’annonce ?
En plus du DPE, l’annonce immobilière doit comporter toutes informations utiles au futur locataire. L’intérêt étant également de mettre en avant les atouts de votre bien :
- Superficie
- Nombre de pièces
- Aménagement
- Localisation et proximité avec transports, boutiques, etc.
- Montant du loyer
- Type de bail
- Annexes : cave, place de parking, balcon/terrasse…
Étape 6 : Comment réussir les visites ?
Les visites sont une étape très importante pour la location d’un bien immobilier. Assurez-vous que le bien soit mis en valeur : propre, rangé, en bon état…
Écoutez les candidats à la location et répondez à toutes leurs questions en toute honnêteté.
Étape 7 : Comment choisir le locataire ?
Tant mieux si vous devez choisir entre plusieurs locataires, cela signifie que votre bien à de nombreux atouts. Reste que cette étape n’est pas toujours évidente.
Le plus simple est de vous fier au dossier de location, mais aussi de vous fier à votre première impression lorsque vous avez effectué les visites.
Étape 8 : Caution ou assurance loyer impayé ?
Pour la garantie contre les loyers impayés vous avez le choix entre la caution ou l’assurance loyer impayé. Il est possible de cumuler les deux solutions si vous louez le bien à un étudiant.
Il n’existe pas de meilleure solution, le choix vous revient.
Étape 9 : Comment préparer le contrat de location ?
Le contrat de location doit regrouper les éléments suivants : votre nom et celui du locataire, l’adresse du logement, le montant du loyer, les charges, les modalités de paiement, la date de début et de fin du bail, le montant du dépôt de garantie. Il doit être complété par le dossier de diagnostics immobiliers DTT sous forme d’annexe.
Un exemplaire doit revenir au locataire, un exemplaire pour vous et éventuellement un exemplaire pour l’agence. Chaque exemplaire doit être signé par le locataire et par vous.
Étape 10 : Comment organiser l’état des lieux ?
Avant de remettre les clefs au locataire, vous devez faire l’état des lieux avec lui. Le but est de lister les équipements, leur état et l’état général du bien.
Lorsque le locataire quittera le logement, il faudra alors effectuer un nouvel état des lieux et le comparer avec celui effectué lors de son arrivée.
Conclusion
Toutes étapes exigent de la disponibilité, du temps sans oublier certaines connaissances techniques. Si tel n’est pas votre cas, le plus simple est de faire appel à un professionnel qui s’occupera de mettre en location votre bien.
