Différences entre SCI et SCPI ?
Tenté par l'investissement immobilier locatif, vous ne souhaitez pourtant pas investir seul.
Ça tombe bien. Des solutions existent pour les particuliers.
En effet, plusieurs produits de placements sont possibles : investir via une SCI ou une SCPI.
Toutes deux sont des sociétés civiles dédiées à l'acquisition et à la gestion d'un patrimoine immobilier.
L'une comme l'autre constitue un regroupement de personnes intéressées pour investir ensemble dans l'immobilier.
Investir en SCI ou en SCPI ?
Pour choisir laquelle vous conviendra le mieux, il vous faut d'abord définir exactement votre profil : si vous voulez vous constituer un patrimoine immobilier et gérer vous-même vos biens immobiliers, préférez plutôt l'investissement via une SCI.
Si votre objectif est d'investir en spéculant tout en laissant la gestion des biens immobiliers à un professionnel, optez plutôt pour l'investissement en SCPI.
Concrètement, investir en immobilier par le biais d'une SCI est plus volontiers choisi par ceux qui souhaitent gérer un patrimoine familial ou professionnel.
Quant à la SCPI, qui est avant tout un produit de placement, elle est le plus souvent choisi par ceux qui souhaitent tirer un bénéficie de leur investissement immobilier.
Pourquoi choisir l'investissement via la SCI plutôt que l'investissement via la SCPI?
Pour vous aider à choisir, décortiquons ensemble leur fonctionnement respectif.
Créer dans un but non commercial, la SCI s’assoit sur un principe simple : acheter un ou plusieurs biens immobiliers, pour en tirer profit ou effectuer un partage familial.
La SCPI elle, est davantage un produit de placement.
Elle gère un parc immobilier professionnel et touche des loyers qu'elle reverse ensuite aux investisseurs.
Dans la SCI, l'ensemble des associés qui la constitue détient des parts de la société, au prorata du niveau de leur participation dans la SCI.
Dans la SCPI, les investisseurs n'ont aucun pouvoir de décision ou de gestion.
Ce sont les gérants de la SCPI qui récupèrent les loyers et les redistribuent aux investisseurs.
Toutes deux présentent des avantages et des inconvénients qu'il n'est pas inutile d'en rappeler ici les principes.
Avantage d'investir via une SCI
Le premier est tout à fait logique.
Avec une SCI, composée d'au moins deux personnes, la capacité financière sera forcément plus importante que lors d'un investissement immobilier personnel.
Par ailleurs, avec la SCI, vous aurez une plus grande liberté d'organisation, ce qui facilitera la transmission de votre patrimoine.
En effet, lors d'une cession d'un bien immobilier par exemple, les associés pourront céder leurs parts sociales plutôt que le bien immobilier lui-même directement.
En outre, investir en immobilier via une SCI présente des avantages fiscaux indéniables.
Par défaut, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, puisque lors d'achats immobiliers c'est une personne morale qui acquiert le bien. Elle est donc dite transparente.
Les bénéfices imposables sont alors dilués dans les revenus personnels des associés, taxés par application du barème de l’impôt sur le revenu, dont voici quelques exemples : jusque 10 064 euros, vous ne serez pas taxé et au-delà de 157 807 euros, vous le serez à hauteur de 45%.
Si la SCI a fait le choix de l'impôt sur les sociétés, la SCI est dite opaque et les bénéfices imposables sont alors taxés directement auprès de la société par application de taux fixes dépendant du montant du chiffre d’affaires annuel réalisé par la SCI : jusqu'à 500 000 euros, le taux d'imposition s'élève à 28% et au-delà, 31%.
Concernant le régime des plus-values immobilières, il est appliqué à tous les actionnaires de la SCI et lorsque le bien immobilier vendu est occupé par l’un des associés au titre de résidence principale, la plus-value sera alors entièrement exonérée d’impôt.
Toutefois, la SCI ne présente pas que des avantages.
Le premier inconvénient étant sa création.
En effet, en plus de la rédaction des statuts, vous devrez également l'immatriculer au registre du Commerce et des Sociétés, publier une annonce légale, fournir des bilans comptables ou encore convoquer une Assemblée Générale tous les ans.
Des contraintes qui peuvent paraître bien lourdes à des investisseurs qui n'y connaissent pas grand chose.
C'est pourquoi, pour toutes vos démarches, nous vous conseillons de vous faire aider par un professionnel, comme un avocat spécialiste en droit immobilier.
De son côté, la SCPI, affiche aussi de nombreux avantages : en optant pour l’investissement via une SCI, vous pourrez acquérir des parts de la SCPI en tant que personne morale ou physique, ou bien encore réaliser un investissement par le biais d'un crédit, d'une assurance-vie ou même de liquidités.
Par ailleurs avec la SCPI, non seulement vous bénéficierez de la rentabilité de l’immobilier, mais déléguerez la gestion des biens, puisqu'elle sera confiée à la SCPI.
Quant aux avantages fiscaux, ils sont aussi importants.
Pour la SCPI, il existe deux types de revenus : les revenus fonciers soumis à l'impôt sur le revenu. Dans ce cas, si les revenus fonciers de la SCPI ne dépassent pas les 15 000 euros, il est alors possible de choisir le régime micro-foncier et de bénéficier d'un abattement à hauteur de 30%.
Les revenus financiers eux, sont soumis au barème progressif des impôts sur le revenu à condition que les intérêts imposables du foyer soient inférieurs à 2000 euros par an.
Pour les investissements via une SCPI, les loyers perçus seront soumis aux prélèvements sociaux en vigueur.
Enfin lors de la vente par la SCPI d'un bien immobilier, s'il est détenu depuis moins de 22 ans, 30 concernant les prélèvements sociaux, la plus-value réalisée sera imposable. Toutefois, l'impôt sera prélevé directement par le notaire et la société de gestion de la SCPI.
