Créer sa SCI pour investir dans l'immobilier locatif
Pour investir dans l'immobilier locatif, plusieurs options s'offrent à vous : acheter en nom propre, ce qui revient à détenir seul le bien immobilier, acheter en indivision ou créer une SCI.
Si vous songez à transmettre votre patrimoine à vos enfants et souhaitez éviter les mésententes, la Société Civile Immobilière (SCI), qui doit compter au minimum deux personnes dénommées associés, est la solution idéale.
La SCI dont les décisions sont prises en assemblée générale, a en effet pour but de détenir et d’administrer la gestion de biens immobiliers.
En plus de faciliter l'achat à crédit, l'apport des différents associés étant supérieur à celui d'un seul, la SCI offre aussi de nombreux avantages fiscaux, car elle est soumise à l'impôt sur le revenu.
Seulement ce sont les associés de la SCI, propriétaires en fonction de leur quote-part, qui seront imposés proportionnellement à leurs parts dans le capital social de la SCI.
Investir en immobilier locatif avec une SCI
Grâce à la SCI, vous pouvez déjà déduire de vos impôts les intérêts d'emprunt ainsi que les travaux réalisés dans les biens immobiliers gérés par la SCI.
Par ailleurs, pour la donation, outre la diminution du montant des droits de succession, investir dans l'immobilier locatif en SCI est assez intéressant.
En effet, le capital de la SCI étant divisé en parts, celui-ci pourra être transmis progressivement pour un montant inférieur ou égal aux abattements fiscaux.
Ce qui est impossible en nom propre.
Dans le cas d'une SCI en concubinage, il est possible de prévoir dans les statuts qu'en cas de décès de l'un des deux, le survivant aura la jouissance du bien immobilier.
Investir dans l'immobilier locatif en SCI permet également de prévenir les conflits entre héritiers.
Et autre avantage d'un investissement immobilier locatif en SCI, au moment de la revente de votre investissement immobilier locatif en SCI, au-delà de 15 ans, celle-ci sera exonérée sur les plus-values, quelque soit la date d'entrée des biens immobiliers dans le patrimoine.
Par ailleurs, côté gestion, un investissement locatif en SCI est beaucoup plus souple que pour des acquisitions réalisées en indivision par exemple.
Le gérant de la SCI, au contraire d'une indivision, pouvant décider seul d'un certain nombre d'actes de gestion, comme la rédaction du bail, l'entretien du bien immobilier locatif en SCI ou encore le paiement des charges.
Investir en immobilier locatif en SCI pour qui ?
Mais une SCI présente aussi quelques inconvénients et ne convient pas à tous les cas de figure ni à tout le monde.
Alors avant de vous lancer, étudiez bien et analysez bien votre projet, car sachez que la SCI ne protège pas le patrimoine personnel des associés et qu'elle demande une gestion plus contraignante et importante, avec la tenue d'une comptabilité annuelle pour une transparence totale.
Et puis la constitution d'une SCI n'est pas gratuite.
Son coût s’élevant en effet généralement entre 1500 et 2000 euros.
En outre, une fois les statuts de la SCI rédigés, de préférence par un professionnel du droit, notaire, avocat, elle devra être publiée dans un journal d'annonces légales puis immatriculée au registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Dans quel cas choisir d’investir en immobilier avec une SCI ?
Si vous envisagez d'investir dans un garage voire deux garages, aux vues du coût de la création d'une SCI, il n'est pas très judicieux de choisir cette structure juridique.
Idem pour l'achat d'un seul bien immobilier.
Et si vous prévoyez d'investir en immobilier locatif meublé, il vous sera impossible de créer une SCI.
En effet, si la SCI tire tout ou partie de ses revenus de locations meublées, elle sera d'office soumise à l'impôt sur les sociétés. Car en principe, une SCI n'est pas autorisée à se livrer à des activités commerciales.
En revanche, si vous prévoyez d'investir dans un immeuble de rapport, la question mérite d'être posée.
Loin d'être destinée à tous, la SCI mérite tout de même réflexion pour ceux d'entre vous qui souhaitent transmettre leur patrimoine plus facilement.
C'est en effet l'outil de transmission idéal, offrant la possibilité de faire du sur-mesure.
