Lorsque vous avez acheté votre bien immobilier que vous l’avez ensuite mis en location, vous n'avez peut-être pas songé immédiatement à la plus-value que vous réaliseriez lors de sa revente.
Aujourd'hui, puisque vous avez décidé de céder votre bien immobilier locatif, la question de la plus-value immobilière se pose.
Un point sur la plus-value immobilière
Mais qu'est ce qu’est exactement la plus-value immobilière ?
Quand vous vendez votre bien immobilier, vous le vendez à un prix supérieur à celui auquel vous l'avez acheté.
La plus-value immobilière, locative ou non, est donc le gain réalisé lors de la cession, c'est-à-dire qu'elle représente la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de votre bien immobilier.
Et ce gain est soumis au fisc, au régime forfaitaire de l'impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux pour 17,2%, soit un total de 36,2%.
Mais avant de calculer la plus-value immobilière en investissement locatif, il vous faudra déterminer son prix de vente et son prix d'acquisition.
Pour cela, vous devrez tenir compte des charges que vous supportez en tant que bailleur, mais également de toutes celles de l'acheteur, auxquelles il faudra ajouter les frais d'achat et de succession éventuelle, ainsi que les travaux.
Et pour obtenir la plus-value imposable, sur la base de laquelle le montant de l'impôt sera calculé, vous devrez déterminer la plus-value brute, qui subira l'abattement selon l'année de détention du bien immobilier.
Et dès lors que votre bien immobilier aura pris de la valeur, soit parce que vous l'avez rénové, soit parce que le quartier dans lequel il se trouve a été réhabilité, la somme de la plus-value immobilière pourra alors parfois atteindre des sommes très élevées.
Il existe pourtant des cas où vous serez exonéré partiellement ou totalement de la plus-value immobilière.
Ils dépendent de la durée de la détention de votre bien immobilier, de son prix ou encore de votre situation au moment de sa revente.
S'exonérer de la plus-value immobilière locative
Ainsi pour profiter d'abattements fiscaux, voire d'une exonération totale d'imposition sur la plus-value immobilière locative, il est important de prendre en compte la durée de détention de votre bien immobilier locatif.
Car plus la durée de détention est longue, plus la taxation diminue.
En effet, si vous détenez votre bien immobilier depuis plus de 22 ans, et que vous avez l'intention de le vendre, vous bénéficierez alors d'une exonération complète au titre de l'impôt sur le revenu.
Si vous possédez votre bien immobilier locatif depuis plus de 30 ans, l'exonération totale sera effective au titre des prélèvements sociaux.
De même si vous décidez de le vendre à un organisme qui s'engage à le transformer en logements locatifs d'ici à 2020.
La vente des biens immobiliers des retraités à faible revenu ou des personnes handicapées peut elle aussi être exonérée de taxation.
Et si le bien immobilier résulte d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la plus-value immobilière sera exonérée si et seulement si 90% de l'indemnité expropriation est réinvesti dans l'achat d'un même type de bien.
Tout comme si le montant de la transaction ne dépasse pas les 15 000 euros, pour un garage par exemple, l'éventuelle plus-value dégagée lors de la vente sera exonérée d'impôt.
Précision importante : une exonération fiscale est également possible dans le cas où vous mettriez en vente pour la première fois votre résidence secondaire ou votre bien immobilier locatif, à condition que la totalité du prix de cession soit réemployé dans un délai de deux ans pour l'achat de votre résidence principale et si vous n'en n'avez pas été propriétaire aux cours des quatre années précédentes.
En conclusion, lors de votre investissement dans un bien immobilier locatif, pour éviter les mauvaises surprises, ne négligez pas l'impact de la fiscalité sur son rendement.
Tenez-vous informé des éventuelles réformes fiscales ou modifications qui auraient pu survenir ou être votées.
Et préférez acheter ou vendre à titre particulier, plutôt que par le biais d'une société, ceci étant bien plus avantageux compte tenu de l'ampleur des revenus qu'une telle opération vient générer.
