Les éléments à vérifier lorsque vous achetez un bien loué
La pierre jouit d'une image favorable auprès des investisseurs. Et l'immobilier locatif a de plus en plus le vent en poupe.
Il engendre en effet un rendement et un potentiel de plus-value intéressants.
Pour peu bien sûr de respecter quelques règles.
Car pour un investissement locatif réussi, des éléments essentiels sont à vérifier lorsqu'on décide d'acheter un bien loué.
De nombreux avantages séduisent de plus en plus d’investisseurs vers un investissement locatif, la décote en tête, puisqu'acheter un bien loué coûte moins cher qu'un bien vide.
Par ailleurs, en achetant un bien immobilier loué, vous augmentez vos chances de décrocher un crédit, les banques étant plus rassurées par un dossier avec un bien vendu loué et un bail déjà signé.
Toutefois, cela ne doit pas vous aveugler et vous empêcher de vérifier certains points essentiels.
Avant d'entreprendre toute démarche pour l'achat d'un bien immobilier loué, tâtez bien le terrain !
Pour vérifier que l'emplacement de votre futur achat d'un bien loué vous rapportera une rentabilité intéressante, rendez-vous sur place, constatez par vous-même que les transports, les commerces, les écoles, sont suffisamment nombreux et proches.
Pour encore plus de sérénité, interrogez les voisins, dont les témoignages seront aussi très précieux pour vérifier la réputation du quartier et la qualité du locataire notamment.
Une fois votre choix fait, pour vous assurer que le locataire en place dans le bien loué que vous convoitez paye bien ses loyers en temps et en heure, n'hésitez pas à demander l'historique de ses loyers.
Si vous ne le savez pas déjà, notez que lorsque vous achetez un bien loué, le transfert de bail s'opère automatiquement. Il vous appartiendra donc de restituer le dépôt de garantie quand votre locataire quittera les lieux.
Parallèlement, assurez-vous que le montant du loyer est cohérent avec le marché local. Car sachez-le, une fois signé, il ne pourra plus être renégocié.
Et attention si vous avez acheté un bien loué avec un bail en loi 1948. En effet, au lendemain de la guerre, la France subissant une grave crise du logement, l'Etat a créé une protection renforcée des locataires en leur donnant le droit de rester dans les lieux, avec un loyer réglementé.
Pour vous assurer une garantie supplémentaire, assurez-vous qu'il existe dans le bail une clause de révision annuelle de loyer.
Et pour fixer le loyer au meilleur prix, comme il est probable que vous ne connaissiez pas les prix du secteur, renseignez-vous auprès des agences immobilières locales ou bien encore postez vous-même une fausse annonce. Si vous ne recevez aucun appel, c'est certainement que le loyer est trop élevé.
Vérifier les éléments essentiels pour l'achat d'un bien loué
Pour votre achat d'un bien loué, exigez du vendeur qu'il vous fournisse le dossier de diagnostics techniques. C'est devenu indispensable.
Demandez-lui aussi de vous informer d'une absence de contentieux locatif ou d'une éventuelle servitude, hypothèques, privilèges ou autres contrats d'affichage publicitaire par exemple.
Renseignez-vous également sur les éventuels engagements pris par le vendeur auprès du locataire, comme par exemple la prise en charge de certains travaux en échange de réduction temporaire du loyer.
Vous achetez votre bien loué dans une copropriété ? Alors arrangez-vous pour vous procurer les procès-verbaux des assemblées générales précédentes. Elles vous permettront de vérifier qu'aucuns travaux n'est à prévoir et qu'ils ont déjà tous été votés.
Quand vous effectuerez la visite de votre bien loué, soyez très attentif à son état général : toiture, plomberie, électricité. Et dans le cas où vous souhaiteriez le rénover, procurez-vous auprès de la mairie les différentes règles d'urbanisme qui vous indiqueront clairement ce que vous êtes en droit de faire ou non.
Et si ces travaux améliorent l'isolation thermique de votre logement, vous pourrez alors accéder à des crédits d'impôts supplémentaires.
Investir dans un bien loué
Aux vues de tous ces éléments, il est donc plutôt judicieux d’investir dans un bien loué.
A condition de ne pas omettre certaines règles fondamentales à la bonne démarche de l'opération.
Pour davantage de garanties, faites-vous accompagner par un professionnel de l'investissement locatif, comme les mandataires de LA BONNE PIERRE Conseil.
Virginie Hofman
