Remboursement de prêt anticipé pour un investissement immobilier locatif

Pour devenir propriétaire d’un appartement dans le but d'en faire un investissement locatif, vous avez, il y a quelques années, souscrit un crédit immobilier auprès de votre établissement bancaire.

 Au moment de la signature de l’emprunt, qui vous a permis de financer votre bien locatif, vous avez bien étudié votre offre de prêt. A la fois les possibilités de moduler vos échéances, celles de transfert de prêt ou encore les pénalités en cas de remboursement anticipé, qui sachez-le, peuvent être supprimées lors de cette signature.

 Aujourd’hui, vous êtes en mesure d’envisager le remboursement anticipé de votre prêt immobilier.

Mais est-ce vraiment le bon moment ? Et quels seront vos intérêts et vos avantages ?

En ces périodes de tensions fiscales, il est légitime de se poser ces questions.

Pour vous aider, quelques éléments de réponse :

Tout d'abord, notez bien que s’il ne vous reste plus que quelques années de crédit à payer et en ces périodes de baisse des taux d’intérêt, il n’est pas forcément très intéressant de demander le remboursement anticipé de votre prêt immobilier.

En effet, plus le taux d’intérêt est élevé et plus le remboursement anticipé est avantageux, et a contrario, moins le taux d’intérêt est élevé, moins il est urgent de solder les comptes.

Par ailleurs, ne décidez pas de rembourser prématurément votre crédit immobilier si lors de sa signature vous avez négocié un taux intéressant, avec une délégation d’assurance, engendrant obligatoirement un tarif plus compétitif. Vous seriez perdant sur toute la ligne.

Si au contraire, votre période de remboursement de crédit court encore sur plusieurs années ou si son taux d’intérêt est supérieur aux taux de l’inflation, alors vous pouvez envisager sans souci le remboursement anticipé.

Remboursement partiel ou total? 

Deux options s’offrent alors à vous. Soit vous décidez de rembourser intégralement votre prêt immobilier, soit vous souhaitez réduire le coût de votre emprunt et optez alors plus volontiers pour le remboursement partiel.

En tout état de cause, informez votre établissement prêteur de vos intentions, car un remboursement partiel peut vous être refusé s’il n’est pas supérieur à 10 % du capital emprunté.

Quoiqu’il en soit, la décision de rembourser un crédit immobilier avant la date d’échéance n’est pas à prendre à la légère. Car s’il permet de réaliser de réelles économies, il engendre aussi quelques inconvénients : vous risquez d’être soumis à une imposition plus lourde, de ne plus pouvoir réinvestir ces sommes disponibles de manière plus rentable, de subir une épargne forcée et régulière ou encore de devoir payer des indemnités de compensation.

Car sachez que pour un remboursement partiel ou total, si au moment de la souscription de votre prêt, vous n’avez pas négocié les indemnités avec votre organisme de crédit prêteur, vous devrez payer des pénalités, visant à compenser une partie des intérêts qu’il aurait dû percevoir si vous aviez mené votre emprunt à terme.

Pour votre information, la pénalité maximale du remboursement anticipé total est plafonnée. Elle correspond soit à 3% du capital restant dû, soit à 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée, hors assurance.

Il existe toutefois quelques astuces pour éviter de les payer : pensez à inclure une clause de levée d’investissement de remboursement anticipé, choisissez un prêt immobilier à taux variable ou encore faites jouer la concurrence.

Et si votre banquier refuse catégoriquement leur suppression, acceptez-les à la seule condition d’un taux d’emprunt revu à la baisse.

Et concernant votre assurance, sachez que dans le cas d’un remboursement total, elle sera automatiquement résiliée.

En revanche, dans le cas d’un remboursement partiel, où il reste donc une partie du capital à rembourser, vous ne pourrez pas la résilier.

Votre contrat sera simplement ajusté et votre prime d’assurance réévaluée en fonction du capital restant dû. Et si la négociation ne vous convient pas, n’hésitez pas à changer d’assureur.

Maintenant, à vos calculettes pour étudier où est votre intérêt en cas d’opportunité de remboursement anticipé.