Investir dans l’immobilier ancien : la rénovation est-elle avantageuse ?
Investir dans un bien immobilier ancien comporte son lot d’avantage qui mérite d’être pris en considération. De plus, si suite à la loi Pinel les investissements dans les logements neufs ont foisonné, les avantages en matière de défiscalisation ne leur sont pas réservés. Investir dans de l’ancien peut s’avérer très avantageux, en particulier si le bien en question doit être rénové.
Une demande locative importante et des prix attractifs
Un avantage indéniable de l’achat d’un bien immobilier ancien est qu’il se situe souvent en centre-ville, contrairement aux nouvelles constructions qui se trouvent d’avantages en périphérie urbaine, là où de l’espace constructible est disponible. Or, qui dit situation géographique centrale et à proximité de toutes les commodités dit demande locative importante. Acheter une maison ou un appartement ancien en centre-ville, c’est s’assurer un rendement locatif certain. Sur ce point, l’achat d’un bien neuf en banlieue est plus risqué puisque la demande locative est moins forte et le public visé plus restreint.
Par ailleurs, la valeur d’acquisition d’un bien immobilier ancien est souvent bien inférieure à celle d’un bien neuf. En effet, acheter ancien coûte en moyenne 15 à 20% moins cher qu’acheter neuf. Si le logement a besoin d’être rénové, la différence se creuse davantage. De plus, effectuer des travaux dans un logement ancien, même avec un locataire, peut permettre de dégager une plus-value dans l’éventualité d’une revente.
Les avantages fiscaux de la rénovation
Rénover le logement dans lequel on a investi, c’est s’assurer de réaliser des économies importantes d’énergie. Un logement aux normes est garant d’une facture EDF allégée.
Par ailleurs, si vous achetez un appartement ancien, il peut être intéressant de le rénover afin de bénéficier du déficit-foncier. Cette mesure permet de déduire le montant des travaux de rénovation de ses revenus fonciers, revenus qui sont soumis à l’impôt sur le revenu. Vous bénéficiez ainsi d’une déduction fiscale. Les travaux pris en compte pour cette déduction fiscale sont ceux permettant de remettre en état l’appartement. Les petites réparations locatives ne sont pas prises en compte, à moins qu’elles soient nécessaires du fait de la vétusté du logement et soient faites avant l’installation des locataires. De plus, les travaux ne doivent concerner que les locaux d'habitation. Les travaux d’agrandissement ou de construction ne sont pas pris en compte. Le montant de la déduction fiscale est limité à 10700€ par an, mais les frais supplémentaires engagés peuvent être reportés sur les années suivantes. Enfin, ne peuvent bénéficier du déficit-foncier que les propriétaires s’engageant à louer leur bien jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation du déficit.
Et la loi Pinel, concerne-t-elle les logements anciens ?
Si la loi Pinel concerne surtout l’investissement immobilier dans le neuf, il est cependant possible de bénéficier d’avantages accordés par cette loi pour l’achat d’un logement ancien. La condition pour en bénéficier est d’acheter un logement qui ne correspond pas aux critères de salubrité minimales requis par l’arrêté du 19 décembre 2003 (il s’agit d’une liste répertoriant 15 critères indispensables pour pouvoir décréter qu’un logement est salubre) et de le réhabiliter, c’est-à-dire de réaliser les travaux nécessaires pour remettre le logement aux normes. Dans certains cas, le régime loi Pinel ancien peut s’avérer encore plus intéressant que le déficit-foncier.
Investir dans un bien loué et le rénover
Vous avez peut-être entendu parlé de la vente d’appartement occupé. Si vous souhaitez acheter un appartement loué, acheter un bien qui nécessite des travaux peut également être une bonne affaire, à condition d’avoir la possibilité de programmer la réalisation des travaux avec le locataire. Vous pouvez par exemple moderniser la cuisine ou la salle de bain, changer l’installation du chauffage, ou encore équiper l’appartement de doubles vitrages. Ces travaux peuvent également être déduits des revenus fonciers et sous certaines conditions, le bailleur peut demander au locataire une “contribution pour le partage des économies de charge”, sur la base des économies réalisées sur la facture d’énergie grâce aux travaux.
