EDITION N°26 JUILLET 2018

Une capitale régionale où investir

S'il est bien une ville à fort potentiel immobilier locatif dans la nouvelle région Bourgogne-Franche-Comté aujourd'hui, c'est bien Dijon, la capitale historique des ducs de Bourgogne.

Carrefour européen aisément accessible par l'autoroute, le rail et même les voies aériennes, Dijon exerce son influence sur les trois plus grandes régions françaises : le bassin parisien, Rhône-Alpes et l'Alsace-Lorraine.

Sa gare TGV, qui peut accueillir jusqu'à 20 000 voyageurs par jour, la met à 1h36 de Paris et 3h30 de Marseille. Depuis 2011, sa ligne LGV « branche est » l'ouvre sur l'Europe, ce qui lui permet d'optimiser ses relations vers la Suisse ou encore l'Allemagne.

Son aéroport est désormais dédié aux vols d'affaires et sanitaires et son réseau de transports en commun performant regroupe deux lignes de tramway, des bus et des vélos en libre-service ou location longue durée, Divia Vélodi.

Métropole qui fédère 24 communes, Dijon, dotée d'une double reconnaissance Unesco, dispose d'une richesse et d'une diversité économique importantes, avec 17 900 entreprises installées dans le Grand Dijon, spécialisées dans le tertiaire, mais aussi la viticulture ou encore la gastronomie.

D'ici à 2019, Dijon prévoit d'inaugurer l'écoquartier de la cité internationale de la gastronomie et du vin, sur les 6,5 hectares de l'ancien hôpital général, avec des commerces, des cinémas, des restaurants, l'école de cuisine et de pâtisserie Ferrandini, l'école des vins de Bourgogne et un hôtel.

Ses 30 000 étudiants présents chaque année, qui fréquentent notamment l'université de Bourgogne, qui propose 16 possibilités de formations, ou encore son école de commerce installée dans le centre ville, et son dynamisme touristique, sont autant d'atouts qui attirent de nombreux investisseurs.

Ville à fort potentiel

Territoire actif et attractif, Dijon bénéficie de tarifs immobiliers très abordables, 1968 euros /m2 en moyenne pour un appartement et 10,3 euros/m2 pour le loyer médian. Cela lui permettant de compter sur une rentabilité locative moyenne de 6,28%.

Les biens immobiliers de petites et moyennes surfaces dans le quartier des universités, comme Montzumard, sont très recherchés, d'autant plus qu'ils sont très rares.

La demande accrue, insatisfaite dans le centre-ville, explique l'intérêt pour les investissements immobiliers locatifs en périphérie.

Les zones sud de Dijon, parc de la Colombière, Fontaine-lès-Dijon, Talant ou encore Quétigny, affichent des prix tout à fait abordables.

Ville dynamique, en pleine croissance, Dijon réunit tous les critères pour y réaliser un investissement immobilier locatif, pouvant engendrer une rentabilité locative intéressante à court terme et une plus-value correcte à plus long terme.

L’équilibre des ratios pour investir

Ville d'origine de Pasteur et villégiature de vacances de Marcel Aymé durant une grande partie de son enfance, Dole, ancienne capitale de la Franche-Comté réunit de nombreux atouts pour y réaliser un investissement immobilier locatif.

Située au nord du Jura, dont elle est l'une des sous-préfectures, Dole, avec  23 312 habitants, est la ville la plus peuplée du département. 

Chaque année, elle accueille plus de 700 étudiants, dans notamment quelques lycées proposant des BTS ou son Université Ouverte, une composante culturelle de l'Université de Franche-Comté.

La ville, comme toute la région, peut être fière de ses produits locaux, comme le vin jaune ou celui d'Arbois, mais aussi de ses nombreux fromages.

Une ville touristique attractive 

Labellisée « ville d'art et d'histoire », Dole, attire chaque année de nombreux touristes, qui viennent découvrir ses édifices dont la collégiale, mais également ses stations de sports d'hiver proches, comme celle des Rousses. Traversée par l'Eurovéloroute, qui relie Nantes à Budapest, celle qu'on surnomme aussi la « petite Venise jurassienne », propose aussi des croisières en bateau au départ de son port fluvial.

En matière d'immobilier, Dole affiche un équilibre presque parfait entre l'offre et la demande, avec des prix plus que raisonnables : pour un appartement, comptez en moyenne 1257 euros/m2 pour un moyen médian de 7,3 euros/m2 et 7% de rentabilité.

Dans l'ensemble, tous les quartiers de Dole sont intéressants pour y acheter pour louer : rive droite, dans le centre historique, avec au nord les quartiers Machard, Nouvelles, Rochebelle et Landon et rive gauche, la zone portuaire, le quartier du Boichot et de la Bedugue.

A 2 heures de Paris et proche de la Suisse, Dole peut se révéler un très bon placement immobilier locatif.

Pour davantage de garanties, vous pouvez investir dans une résidence de services sénior, type Ephad ou dans un appartement que vous pourrez diviser pour le proposer à la colocation.

Ville également universitaire

Avec 120 000 habitants, à seulement deux heures de Paris, Lyon et Strasbourg en TGV, Besançon, la capitale du temps, est une ville à fort potentiel en matière d'immobilier locatif.

Proche de trois grands aéroports internationaux, Bâle-Mulhouse, Lyon et Genève, Besançon est à proximité des frontières suisse et allemande.

Cernée par des collines, au pied du Jura, en plus de ses paysages remarquables, Besançon offre une qualité de vie incontestable.

Dotée historiquement d'un savoir-faire horloger, Besançon, au centre d'une intercommunalité regroupant 69 communes, a tout de même su se reconvertir dans le génie biomédical, les nanotechnologies ou encore le luxe.

En 2012, son université, l’Université de Franche-Comté, qui compte 23 000 étudiants, s'est rapprochée de celle de Bourgogne, pour proposer un large champ de disciplines, couvrant tous les grands domaines : le droit, les sciences sociales, les sciences humaines, les langues, la littérature ou encore la médecine.

Les prix de l’immobilier se sont eux enfin stabilisés, pour atteindre une moyenne de 1734 euros/m2 pour un appartement, avec un loyer médian de 9,6 euros/m2 et une rentabilité locative d'environ 6,65%.

Une demande locative active

Avec ses nombreux édifices, dont la citadelle, inscrite au patrimoine mondial de l'Unesco ou encore l'horloge astronomique, l'hypercentre, surnommé la Boucle est un quartier très prisé. Les prix y sont logiquement plus élevés, comme dans celui des Chaprais, situé entre la gare et le centre-ville ou encore dans le quartier Battant, sur la rive droite du Doubs, l'un des plus vieux de Besançon.

Le quartier de la Grette-Butte, à l'ouest de la ville, tranquille et facilement accessible, est certes moins cher que l’hypercentre, mais intéresse tout autant. A l'image du quartier résidentiel Saint-Claude.

L'écoquartier de Vauban, proche de la gare de la Viotte est un quartier en devenir. Il prévoit l'aménagement de 800 logements, dont des résidences de services étudiantes et séniors, des locaux commerciaux et même des maisons individuelles.

Et pour espérer atteindre une rentabilité locative qui pourrait avoisiner les 10%, misez sur les copropriétés des années 60-70 à Planoise, à condition de bien les rénover. 

En effet, la demande locative étant plus importante que l'offre, pour vous assurer une rentabilité locative correcte de votre investissement immobilier loué, n'hésitez pas à le rénover, les biens dans l'ancien étant certes très convoités, à condition qu'ils soient en bon état et avec tous les équipements nécessaires.