Comment vendre en cours de bail ?
Vous souhaitez vendre en cours de bail mais vous ne savez pas quelles sont les démarches à réaliser...
A noter que vendre un bien immobilier en location avec un occupant ne nécessite aucune formalité particulière par rapport à une vente libre qui nécessite un congé pour vente.
Quels sont les différents types principaux de baux ?
- Les locations libres
Si vous souhaitez vendre votre immobilier d’investissement locatif, il faut savoir qu’il existe plusieurs sortes de locations libres.
- Les baux d’habitation
Ce sont les contrats de location les plus utilisés pour les résidences principales, présentés sous deux formes : location vide ou location meublée. Les règles et les conditions liées à ces deux types de contrat sont différentes, allant de 3 ans à 1 an ou 9 mois pour les meublés.
- Le bail saisonnier
Ciblant particulièrement les touristes et les étudiants, un bail saisonnier doit obligatoirement être soumis à une demande spéciale auprès de la mairie dans les villes ayant plus de 200 000 habitants.
- Le bail commercial
Réservé pour les biens à vocation commerciale (boutique, locaux ou résidences exploitées en bail commercial), attention la nouvelle loi Pinel vous oblige à offrir la vente en priorité à votre locataire qui aura un mois pour vous répondre.
Quelles sont les conditions à respecter ?
Que votre bien soit loué vide ou meublé, vous n’avez pas de formalité particulière tant que le locataire reste dans le logement. La seule condition si vous souhaitez vendre en cours de bail est que votre locataire soit en possession d’un contrat de location règlementaire et à jour de ses paiements. Dans le cas contraire, vous n’arriverez pas ou ne pourrez pas vendre.
De plus, puisque vous n’êtes pas dans le contexte de la délivrance d’un congé pour vente pour libérer le bien, le locataire n’est pas donc pas prioritaire pour l’achat de votre bien, à l’exception d’un cas précis, lorsqu’il s’agit de la première vente du lot depuis la mise en copropriété de l’immeuble.
Aucune des conditions de location ne peuvent modifiées, seul le propriétaire change. Enfin et ce n’est pas rien l’acheteur investisseur aura l’obligation de renouveler le bail à son terme pour une durée égale à la durée initiale.
Pour l’acquéreur, c’est donc l’impossibilité de récupérer le bien rapidement pour lui, ses enfants ou ses ascendants et pour le locataire c’est l’assurance de rester, s’il le souhaite plus longtemps dans les lieux.
D’ailleurs, vous n’avez pas d’obligation de prévenir votre locataire que vous cédez le bien qu’il occupe. Cependant, il est conseillé de le tenir au courant pour les raisons suivantes :
- L’occupant pourrait être un acquéreur intéressant.
- Des visites sont à prévoir donc à définir les plages horaires et peut-être d’autres conditions soumises à la bonne coopération du locataire.
Comment fixer le prix de vente d’un bien immobilier occupé, y a t-il une décote ?
Pour les biens vendus loués en zone très tendue on ne constate aucune décote, en particulier pour les petites surfaces. Parfois même les prix seront supérieurs au prix vendu libre.
En revanche, une décote s’applique aux logements qui sont vendus en cours de bail pour les biens moins bien situés ou dont les loyers sont en deçà de leur potentiel locatif.
Cette décote varie suivant plusieurs critères tels que la durée du bail à courir, plus la durée est longue et plus l’abattement peut être important.
Le deuxième critère est le montant du loyer, la décote évolue selon deux situations : soit le prix a été fixé selon des indices du marché, soit il est inférieur au marché, dans ce cas le prix devra en tenir compte. Attention, un loyer surélevé par rapport au marché compliquera la vente, votre acquéreur investisseur voulant se rassurer avec un prix moindre.
Enfin l’âge de l’occupant. A noter que ce dernier peut bénéficier d’une protection, à condition qu’il soit agé de plus de 65 ans et qu’il perçoive des revenus modestes. A notrer que cette protection ne s’applique pas si le propriétaire est dans la même situation.
D’autres critères sont aussi pris en compte pour vendre en cours de bail, comme le type de location. Pour les logements soumis à loi de 1948, la décote peut varier entre 40 et 50%. Pour les locations meublées, étant donné que le contrat de bail dure entre 9 mois à 1 an, vous ne bénéficierez pas d’une décote. Pour les autres surfaces loués en baux de 89 (3 ans), la décote habituelle varie de 5 à 20% suivant les cas évoqués ci-dessus.
Alors, êtes-vous décidé à vendre votre immobilier de location, si c’est le cas consultez les conseillers de LA BONNE PIERRE Conseil.
