Vous souhaitez faire un investissement locatif mais, les impayés de loyers vous freinent. Vous avez raison ! La législation française protège énormément les locataires et la bataille contre un occupant mauvais payeur pourrait durer des années. Mais ce que vous ne savez pas c’est qu’il existe plusieurs solutions pour éviter cette situation. De plus, la malchance ne tombe pas sur tout le monde, l’éventualité que cela puisse vous arriver est faible, 2% selon l’INSEE, donc 98% des loyers sont payés !
Quelles sont les mesures à prendre lorsque l’on veut acheter pour louer ?
Vérifier correctement le dossier de votre locataire : c’est la démarche obligatoire et indispensable que vous devez effectuer si vous voulez éviter les manquements de paiement.
Déjà, récupérez un dossier complet avec l’avis d’imposition, la carte d’identité, les fiches de paie, etc. Ensuite, ne vous contentez pas de ça et allez plus loin ! Renseignez-vous auprès de l’ex propriétaire sur votre futur locataire. Avant d’acheter avec les loyers, vérifiez soigneusement l’historique des loyers et demandez au bailleur si le locataire est un bon payeur et si il respecte l’état du logement, le voisinage, etc.
N’oubliez pas d’examiner l’authenticité des documents! Pour l’avis d’imposition, vous pourrez voir sur le site http://www.impots.gouv.fr/ .
Avoir des garants ou obtenir une caution : demandez un garant qui s’engage à cautionner le locataire si celui-ci manque à ses devoirs.
Il ne suffira pas seulement de signer un acte, le garant devra aussi fournir un dossier complet pour que vous puissiez vérifier s’il peut vous dédommager en cas de problème.
Si vous voulez être plus que rassuré, vous pouvez demander deux garants. Au cas où, le premier a des problèmes financiers, le deuxième pourra servir de parachute.
Souvent les meilleurs garants étant les membres de la famille qui connaissent parfaitement votre futur locataire.
Prendre une assurance pour les loyers impayés : souscrivez un contrat auprès d’une assurance. En échange d’un pourcentage de loyer, vous serez garanti de percevoir vos loyers.
Assez coûteuse mais indispensable pour votre sérénité si vous voulez acheter avec un locataire. De plus, c’est déductible sur vos revenus locatifs. Par contre, l’établissement passera aussi au crible le dossier du futur locataire pour vérifier s’il correspond à leurs exigences. Ce qui réduira fortement vos possibilités sur le choix du locataire, puisque les assurances imposent souvent des conditions obligatoires telles qu’un revenu fixe et durable 3 à 4 fois plus élevé que le loyer.C’est-à-dire que les dossiers acceptés seront des CDI ou des fonctionnaires.
Attention avant de signer un contrat, examiner les garanties prises en charges et les clauses :
-
Respectez toutes les procédures légales. En cas de manquements à l’une d’elle, votre contrat sera rompu.
-
Regardez si une période de franchise est mentionnée
- Vérifiez la durée de remboursement de vos loyers impayés. Existe-il un montant maximal ?
- Vérifiez si votre assurance prend en charge les frais de procédure
- Analysez votre contrat s’il y existe une clause sur la prise en charge des travaux, dans le cas où le locataire mauvais payeur a causé des dégradations.
De toute manière, si vous vous décidez à faire un investissement immobilier et contracter une assurance loyers impayés, vous devez impérativement lire le contrat attentivement pour vous éviter des situations désagréables.
Que faire dans le cas où vous faites face à des impayés ?
Suivant votre situation, vous pouvez exiger une demande de résiliation du bail et procéder à une expulsion dès le premier impayé.
- Contactez votre locataire, ce n’est peut être qu’un retard
- Contactez le garant pour régler le problème
- Vous avez souscrit une assurance ? Prenez contact auprès de votre assureur pour trouver une solution.
- Vous avez souscrit une garantie Visale ? Rapprochez-vous d’Action Logement.
Si le locataire touche une aide logement auprès de la Caf, vous pouvez demander qu’elle vous soit directement versée en tiers payant.
Au pire en cas d’expulsion du locataire, elle peut se présenter sous différentes formes :
La résiliation par une clause résolutoire : avant tout, vous devez faire parvenir à votre locataire un commandement de payer par acte d’huissier.
Vous avez de la chance, le locataire abandonne le logement ? Vous récupérerez votre bien.
Dans cette circonstance, l’occupant possède un délai de 2 mois pour rembourser les impayés. Par contre, pendant cette période le locataire a le droit de saisir le tribunal d’instance pour faire une demande d’extension de délais. Durant cette durée, les termes de la clause résolutoire ne seront pas pris en compte.
Ce dernier pourra aussi solliciter une aide financière à un fond de solidarité pour logement (FSL).
Si le remboursement se fait dans les 2 mois, le locataire peut rester dans le logement.
Après les 2 mois, si le locataire ne paye toujours pas ou si le délai est prolongé, le propriétaire pourra saisir le tribunal d’instance pour expulser son locataire.
A noter aussi que l’huissier devra se présenter pendant les jours ouvrables (de 6h à21h).
En l’absence de clause résolutoire ? Le locataire sera assigné par un acte d'huissier devant le tribunal d'instance.
Ceci n’est pas une obligation mais avant toute démarche, une mise en demeure pourra être adressée au locataire pour qu’il respecte ses obligations.
Pour plus d’informations sur les loyers impayés, visitez le site du service public : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31272
La plateforme www.labonnepierre.com , premier site d’annonces dédié à l’investissement immobilier locatif vous accompagne pour acheter avec un locataire.
Maintenant que vous êtes rassuré, tentez votre investissement locatif !
