INVESTIR DANS DES LOCAUX COMMERCIAUX
Vous recherchez le placement qui vous rapportera, aussi vous avez pensé à l’investissement locatif. Connu pour ses emprunts sans apport, ses revenus additionnels et sa rentabilité. C’est un placement intéressant mais vous avez peur des charges et des risques d’impayés.
Sachez qu’il existe un investissement plus sécurisé dans l’immobilier : investir dans des locaux commerciaux ou les résidences prises à bail commercial.
C’est vrai, on y pense rarement ! Ce n’est pas très commun car souvent investissement immobilier rime avec appartement ou maison, pourtant acheter un local commercial présente plus d’avantages.
Les caractéristiques d'un investissement pour des locaux commerciaux
Déjà, sa rentabilité est plus élevée que celle d’un logement destiné à l’habitation puisque le locataire sera le seul responsable des charges. Une bonne nouvelle non ? Cela ne fera qu’augmenter votre rendement locatif.
Dans ce type d’investissement, vous bénéficiez d’une assurance sur le paiement des loyers. Le risque d’impayés est moindre car le locataire possède le fond de commerce, et le bail y est intégré. En cas de manquements aux paiements du local commercial, la valeur du capital du locataire commercial diminue. De plus l’impayé, peut conduire à une restitution immédiate du local.
Pour un seul défaut de règlement, le propriétaire peut mettre fin au bail et expulser immédiatement le locataire.
A noter, qu’un bail commercial est plus avantageux pour un investisseur puisque celui-ci s’étend de trois à neuf ans, encore une assurance pour la rentabilité du bien car l’engagement est pris à long terme. Si le locataire souhaite s’en aller avant, il doit en informer le bailleur en lui adressant une dédite avec six mois de préavis.
Cependant, l’investisseur ne peut pas dénoncer le bail, il se doit de respecter les termes du contrat.
Autre point, pour une telle durée contractuelle, le plafond de loyer doit être honoré. Seul l’indice de l’Insee du coût de la construction fera augmenter ou diminuer le montant fixé au départ.
Rassurez-vous quand même l’ICC est majoritairement supérieur à l’IRL, un autre avantage pour acheter un local commercial.
Cet indice peut changer si le bien se transforme en bureau, si le contrat s’étend à plus de neuf ans, si le quartier devient plus attractif commercialement.
La rédaction du bail commercial
Point bonus, investir dans un local occupé permet au propriétaire d’avoir une liberté totale sur la rédaction du bail commercial. Ce dernier peut se décharger de plusieurs dépenses comme les taxes et les impôts locaux, les frais d’entretien, ainsi que les gros travaux, sauf ceux consacrés à la mise en état du bien (article 606 du Code civil).
Attention ! Les clauses qui déterminent les charges attribuées au locataire sont susceptibles altérer la rentabilité du local. Aussi, aidez-vous d’un notaire ou d’un avocat pour rédiger le contrat.
L'emplacement pour investir dans un local commercial
Cependant, il faut impérativement tenir compte de l’emplacement du bien. Acheter un local commercial offre une plus-value intéressante si celui-ci est bien situé. Dans ce cas, le loyer peut être élevé puisque le locataire a plus de chance de réaliser de bonnes performances commerciales et sa remise en location sera plus facile. Toutefois, un commerçant réalisant un bon chiffre d’affaire ne pensera pas à mettre fin à un bail au risque de perdre une partie de sa clientèle.
Petit conseil : choisissez d’investir dans des locaux commerciaux proches des rues piétonnes, des transports en commun et en centre-ville. Ne pas oublier que la forte fréquentation d’un lieu influera sur le chiffre d’affaire de votre locataire, et assurera la rentabilité de votre bien.
Pour acheter un local commercial, sélectionnez les meilleures adresses, les emplacements N°1 ou N°1bis!
Les avantages à investir dans un local commercial
En revanche, il faut investir dans un local occupé qui vous permettra de connaître directement le prix du loyer de votre bien. En effet, calculer le rendement locatif sera donc plus facile et vous servira à estimer la rentabilité de l’activité commerciale et si le local est bien situé.
Ce loyer est déterminé en fonction de l’adresse, de l’attractivité commerciale du lieu, de l’activité du commerçant et de la concurrence.
Il y a plus d’avantages à investir dans des locaux commerciaux car ils garantissent l’obtention d’un prêt à la banque. Investir dans un local occupé intéresse souvent les banquiers car celui-ci possède une rentabilité locative intéressante, vous les séduirez encore plus si il est bien placé.
Conseil de LA BONNE PIERRE : en dehors des emplacements n°1 ou 1bis, acheter un local commercial sans locataire ou non loué représente un risque important.
Investir dans un local occupé est le moyen de réaliser un investissement en toute sécurité !
Actualité : Les tendances changent, les nouvelles entreprises sont attirées par des structures comme les Coworking qui proposent des engagements au mois et appauvrissent la demande de petits locaux moins bien situés.
