Vous vous intéressez à l’investissement immobilier, mais vous pensez qu’acheter sans apport est impossible.
Détrompez-vous, c’est envisageable si votre projet est d’acheter pour louer ! Renseignez-vous auprès d’une banque spécialisée dans l’immobilier ou un courtier pour obtenir les informations nécessaires.
Que fera votre banquier ?
La validation d’un prêt passe par plusieurs étapes. Avant de vous accorder un crédit, le banquier doit définir votre « profil emprunteur » pour fixer les termes du crédit. Lors de votre rendez-vous, ce dernier vous posera des questions pour déterminer votre capacité d’emprunteur.
Ainsi, il va tenir compte de votre situation familiale s: êtes-vous Célibataire ? Marié(e) ? Divorcé(e) ? Pacsé(e) ?... Ces questions lui permettront de déterminer le nombre de personnes constituant votre foyer et surtout celles qui sont à charge.
Ensuite, il vous questionnera sur votre situation professionnelle afin de connaître le type de contrat dont vous bénéficiez. Un autre facteur intéressera votre banquier, la durée de votre ancienneté au sein de l’entreprise.
CDD ? CDI ? Intérim ? Des informations indispensables pour juger votre stabilité professionnelle.
Attention ! Les CDD sont rarement acceptés au vue de leur précarité.
Puis, il s’intéressera aux sommes perçues par votre ménage. Le banquier prendra aussi en compte, vos revenus personnels et les primes. Ce dernier cherchera à savoir si ces bonus sont garantis dans le but de les intégrer dans le budget global du ménage.
Généralement, le montant pris en compte est celui affiché sur l’avis d’imposition. Pour acheter sans apport, votre banquier examinera les tendances de votre famille pour connaître si vous êtes dans une augmentation ou une diminution de vos revenus comparés aux dernières années.
Votre banquier s’intéressera aussi à vos revenus fonciers. L’avantage d’acheter un bien déjà loué est que votre banque rendra 70 à 100% de vos revenus locatifs dans votre capacité d’endettement.
Si vous percevez d’autres revenus, ils seront tous examiner.
Et il ne s’arrêtera pas là, il se penchera aussi sur vos dettes existantes, c’est-à-dire sur tous les prêts en cours à votre actif ainsi que vos charges actuelles : le loyer, les impôts et les assurances afin de calculer votre taux d’endettement.
A l’aide de ces renseignements, votre banquier mettra en place la règle des 30%. Vous n’aurez pas de problèmes de remboursement si votre taux est inférieur à 30%, dans le cas contraire, un prêt vous sera plus difficilement accordé.
Pour les employés de la fonction publique, bien que leur taux d’endettement se situe souvent entre 37% et 38%, leurs dossiers sont quand même validés.
De plus, le banquier cherchera à estimer votre « reste à vivre », un calcul qui servira à déterminer si le ménage possède les ressources suffisantes pour contracter un prêt immobilier malgré un taux d’endettement élevé. Dans cette situation, la règle des 30% sera ignorée et la part du « reste à vivre » sera prise en compte.
Et n’oublions pas votre apport personnel, le banquier cherchera à savoir si le montant est supérieur à 20%, si c’est le cas, vous bénéficiez d’un bonus sur le taux d’intérêt. Si votre apport atteint ou dépasse les 50%, vous pourrez négocier un prêt sans engager de garanties (hypothèque, ppd, …) mais pour cela vous devez être un client de confiance.
Toutefois, l’apport personnel n’est pas indispensable si votre projet est d’acheter avec les loyers. Pour cela, faites en sorte de soigner au maximum votre profil emprunteur et à bien choisir les garanties que vous proposez. Le but est de rassurer le banquier et si possible d’obtenir 100% du prix du bien ou plus en crédit. Cela est rendu aujourd’hui possible par la conjugaison de taux au plus bas et de durées de prêt allant jusqu’à trente ans.
Pour finir, la banque doit examiner le bien immobilier pour lequel vous demandez un prêt immobilier.
Dans le cas où vous prévoyez d’acheter pour louer, certaines informations seront indispensables à la validation du prêt, comme la facilité de revente du bien, la demande locative et la conformité du prix du bien à celle du marché.
Il est à noter que l’emplacement du bien et son « intérêt » locatif sera pris en compte. En effet, il est plus simple de revendre un logement situé dans une zone à forte demande (par exemple, Bordeaux VS Limoges).
LA BONNE PIERRE, le premier site d’annonces dédié à l’investissement dans l’immobilier loué vous accompagne pour acheter en percevant des loyers. Des conseillers experts vous aideront dans vos démarches si vous souhaitez acheter sans apport.
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Actualité : Une étude sur le troisième trimestre de 2017 a révélé que le profil préféré des banques est le primo-investisseur* avec des revenus assez élevés entre 2500€/ par mois célibataire, à 17 000€/par mois en couple. Ces emprunteurs ont pu bénéficier d’un taux d’intérêt intéressant de 1,24% à 1,70% suivant les situations.
*une personne effectuant un premier investissement immobilier
