Acheter un appartement loué : S’en occuper soi-même ou le confier à un professionnel ?
A l’achat d’un appartement déjà loué, on peut se poser cette question. Le gérer seul nécessite certaines conditions, avoir du temps pour être pleinement disponible pour son locataire, avoir une parfaite connaissance juridique et immobilière. Dans cette situation, il est fortement conseillé d’investir dans un bien loué à proximité de sa résidence principale.
Pour les bailleurs qui souhaitent s’occuper seuls de la gestion locative, il existe des sites spécialisés pour les aider dans chaque démarche, des logiciels de gestion locative ou des associations de propriétaires par exemple l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi).
Votre projet était d’acheter un appartement occupé pour faire des économies et réaliser un bon rendement locatif ?
Certaines formalités sont à respecter :
Premièrement, s’assurer de l’état du bien. Pour cela, le propriétaire doit obligatoirement vérifier que le logement respecte les normes de santé et sécurité. Le bien en question doit faire au moins 9 m2 de surface et 2,20 m de hauteur. Il doit aussi être confortable et posséder un point d’eau, un chauffage, une cuisine et un W.C à l’intérieur ou à l’extérieur.
Le propriétaire doit ensuite faire réaliser des analyses comme la performance énergétique et des diagnostics sur les risques naturels et technologiques (contaminations chimiques, inondations, etc.), amiante, etc….
Puis, le bailleur devra apprendre à gérer son bien au quotidien. En effet, à l’achat d’un appartement loué, certaines responsabilités doivent devenir des habitudes, délivrer d’une quittance de loyer au locataire mensuellement, recalculer le montant du loyer annuellement en fonction de l’indice retenu dans le bail (Indice de Référence des Loyers), régulariser les charges et relancer son locataire en cas d’impayés.
Autres obligations : votre locataire doit être impérativement informé des changements législatifs et jurisprudentiels. Aussi, vous devez remettre un document justifiant les charges et les dépenses réalisées au cours de l’année à la demande du locataire.
Deux choix s’offrent à l’acquéreur lors sa déclaration fiscale, une déclaration des bénéfices industriels et commerciaux, si le bien est meublé ou à une déclaration des revenus fonciers, dans le cas d’un bien loué vide.
Dans le cas où vous percevez moins de 15 000 € à l’année, vous bénéficierez d’un abattement de 30% sur votre déclaration fiscale. Si vous percevez plus, vous serez soumis au régime réel et donc reprendre l’ensemble des dépenses justifiées pour effectuer les calculs qui ne sont pas plus compliqués.
Autre point à prendre en compte, le bailleur doit gérer la maintenance du bien en état, ainsi que les réparations et les entretiens nécessaires à la viabilité et au confort du logement. Aussi, tenez-vous informer des responsabilités de chacun, certaines réparations sont à charge du locataire (exemple, un sinistre causé par l’occupant). Dans le cas d’une gestion locative directe, le propriétaire doit se rendre en personne sur les lieux pour examiner les causes du problème et l’état des dégâts.
Gérer seul son bien à l’achat d’un appartement déjà joué contraint le propriétaire à faire des états des lieux. La sortie du locataire est souvent un sujet de discorde puisque les deux parties peuvent ne pas être d’accord sur l’état du logement.
Cependant, il est vivement conseillé de constater l’état du bien en personne au départ de l’occupant afin d’éviter les litiges. En matière d’état des lieux, certaines agences sont très accommodantes, voire laxistes là où d’autres sont pointilleuses et s’évertuent à « saler la note ».
Dans le cas où vous ne vous sentez pas capable d’assumer ses responsabilités, il est préférable de confier votre bien à un professionnel. Investir dans un bien loué engage un propriétaire vis à vis du locataire.
Choisir une gestion à distance dématérialisée? Se faire aider par une agence immobilière ou un administrateur de biens? Comparez les professionnels qui se proposent à vous ! Ces prestations sont coûteuses mais elles vous libèreront de vos obligations surtout si vous êtes un propriétaire en mobilité professionnelle, que vous ne possédez pas l’expérience de la gestion locative ou que vous ne voulez tout simplement pas vous occuper de votre bien et de votre locataire. Choisissez de déléguer, signez un mandat de gestion locative, moyennant de 4% à 6% HT du montant du loyer perçu dans l’année, charges comprises.
Surtout, veillez à bien vérifier les services inclus dans le contrat pour éviter les mauvaises surprises !
Un autre avantage : La garantie de loyers impayés (elle s’élève à 2% du loyer, charges comprises) assure le suivi régulier du paiement du loyer et est fréquemment incluse dans les frais de gestion. Dans le cas où il y a des irrégularités de paiement, l’assurance prend toutes les démarches administratives et juridiques.
Alors, prêt pour l’achat d’un appartement loué ?
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