EDITION N°2 AVRIL 2018

Meurtrie et presqu'entièrement détruite au lendemain de la seconde guerre mondiale, la ville du Havre, compte aujourd’hui 172 366 habitants au sein d’une aire urbaine de plus de 395 000 habitants.
En pleine mutation, ville majeure de la Normandie, très appréciée des touristes, Le Havre regroupe de nombreux atouts, dont son port de commerce international, qui rivalise avec celui de Marseille, son projet « Grand Paris Axe Seine », qui doit lui offrir l'opportunité de devenir le port de Paris ou encore son économie, tertiaire et industrielle, très dynamique.
Ville propice à la location, avec 59,2% de locataires, Le Havre propose des perspectives de performance intéressantes, avec des tarifs immobiliers tout à fait accessibles, compris entre 800 et 1900 € le m2 pour des appartements vendus occupés et un prix moyen de location de 9,30 € le m2 ce qui offre une rentabilité de 8,30%.
L'un des quartiers les plus recherchés est celui du centre-ville. Reconstruit par l'architecte Auguste Perret, classé au patrimonial mondial de l'humanité par l'Unesco, il regroupe un ensemble de quartiers où les amplitudes de prix sont très différentes selon le quartier. A Saint-Vincent, les Gobelins, Félix Faure, Saint Michel ou encore les Ormeaux. Au Nord de la ville, à 5 minutes de l'hypercentre, pour peu que les habitations aient vue sur la mer, les prix peuvent s'envoler rapidement.
Les jeunes seront plutôt attirés par des prix de location plus bas, que l'on retrouve à Saint François ou encore dans le quartier des docks Saint Nicolas, proche du centre-ville, qui a été entièrement transformé.
Des quartiers comme Mare Rouge, Mont Gaillard, Bléville ou Caucriauville, pâtissent encore d’une mauvaise réputation. Ils peinent à décoller malgré les prix bas et l'arrivée du tramway. Pourtant, c'est dans ces zones qu'on peut envisager un taux de rentabilité locatif brute de 10% et même plus autour de la gare et du cours de la République.
Vendeur investissseur, Le Havre est certainement l'une des villes en France où le pari immobilier mérite d’être pris. L’atout du futur sera également un ancien Premier ministre attaché à sa ville.

Capitale de la Haute-Normandie, dans le département de la Seine-Maritime, Rouen, la capitale aux cent clochers compte 110 688 habitants, séduits par ses nombreux atouts économiques, historiques, touristiques et culturels, avec de multiples manifestations, dont la réputée Armada ou encore la Foire Saint Romain, la plus ancienne de France (+ de 500 ans).
Affichant une offre immobilière stable depuis quelques années, avec un loyer mensuel moyen de 10,90 € / m2, un prix moyen de 1 744 €/m2 pour un appartement vendu occupé et une rentabilité locative brute estimée à près de 7,5 %, Rouen est une ville dynamique et attractive.
Première métropole tertiaire du bassin parisien Rouen, n'est qu'à 1 heure de la Gare Saint-Lazare en train, faisant ainsi du quartier de la gare l'un des plus prisés de la ville.
Dans les années 90, l'arrivée du tramway et le retour des universités de droit et de médecine dans le centre-ville ont attiré de nombreux étudiants, qui convoitent les grandes et petites surfaces du cœur historique de la ville normande. Le quartier du CHU, également très recherché par les étudiants, affiche aussi une demande locative très forte.
Les budgets plus serrés préfèreront les abords de la préfecture et le quartier Pasteur, qui sont 5 à 10% moins chers que l'hypercentre.
La rive gauche de Rouen, bombardée pendant la seconde guerre mondiale et qui réunit donc des bâtis très hétérogènes le futur écoquartier Flaubert et le quartier de Luciline-Rives de Seine, en pleine réhabilitation, commence à séduire, notamment les primo-accédants, qui y voient une belle opportunité.
Avec 67,1% de locataires, Rouen bénéficie d'une demande locative forte. Rien d'étonnant à ce que la rentabilité locative brute y soit plutôt rentable.

Après une chute importante de sa démographie, comme dans la plupart des villes de Seine-Maritime, Dieppe, qui compte aujourd'hui 29 965 habitants, ne manque pas d'atouts pour un investissement immobilier locatif, même si ce n'est de prime abord pas la première ville à laquelle on pense pour ce genre de placement. 

Et pourtant, Dieppe, ville balnéaire la plus proche de Paris, est très touristique. Elle séduit de nombreux visiteurs, notamment durant le festival international des Cerfs-Volants qui se déroule tous les deux ans en septembre. Et parce qu'elle a parié sur les sports de glisse et le nautisme, Dieppe a été labellisée France Station Nautique.
De plus, ancien bastion industriel, Dieppe abrite l'usine Renault, qui a fait renaître l'un de ses modèles phares, Alpine.

Bien choisir son emplacement

Par ailleurs, à Arques-la-Bataille, près de Dieppe, a été implanté un pôle numérique, DMI, qui a pour objectif d'accueillir les porteurs de projets durant leur première année d'activité et de leur proposer un hébergement et un accompagnement personnalisé, avec des bureaux individuels à louer, des espaces de coworking ou encore des services mutualisés.
Enfin si dans certaines villes, les centres perdent leurs commerces de proximité, c'est loin d'être le cas pour Dieppe, qui affiche un taux de vacance pour ses commerces compris entre 5 et 6%, quand la moyenne nationale se situe autour des 10%.

Avec un prix moyen pour un appartement vendu occupé de 1 265 € /m2, un loyer mensuel moyen de 8,50 € /m2 et une rentabilité brute locative de 8 %, couplés à des taux d'intérêts toujours bas, Dieppe présente de réelles opportunités pour un investissement locatif. Les quartiers à privilégier pour un investissement en location saisonnière par exemple, sont le front de mer, le quai Henri IV, avec vue sur le port. Les budgets plus serrés, préfèreront se tourner vers le quartier du Pollet, en réhabilitation.

Si les rentabilités sont bonnes à Dieppe, en revanche les plus values restent incertaines, même si le mouvement de baisse des prix s’est inversé depuis un an.