EDITION N°4 MARS 2018
Ville chargée d'histoire, détruite à 70% durant la deuxième guerre mondiale, Dunkerque, qui compte aujourd’hui quelques 88 876 habitants, est en pleine mutation.
Conviviale et festive, avec son célèbre carnaval, la sous-préfecture du Nord dispose de nombreux atouts pour un investissement locatif, notamment en terme de transports.
En effet, grâce à la ligne TGV et à l'autoroute A16, baptisée « l'Européenne », il est facile de voyager dans les métropoles voisines, comme Amsterdam, Luxembourg, Londres ou encore Paris, qui sont toutes à 300 kms. En outre, le port de Dunkerque est le troisième de France et est avec la grande distribution, l'un des deux plus importants bassins d'emplois dans la région.
Grâce à ses nombreux attraits, Dunkerque attire de plus en plus d'investisseurs, séduits par cette ville portuaire, en bord de mer, qui a su se moderniser et qui propose des biens destinés à toutes les bourses. Le prix moyen pour un appartement s'affichant à 1 491 euros le m2, pour un loyer médian de 8,7 euros.
Une offre variée pour tous les budgets
Les valeurs sûres de la ville sont sans aucun doute le quartier de Malo-Les-Bains en bord de Manche, le quartier Rosendaël, avec ses maisons bigarrées atypiques ou encore celui de Têteghem, résidentiel, calme et très recherché, les loyers moyens étant de 9,7 euros. Les plus petits budgets et les primo-accédants peuvent chercher du côté des quartiers de la gare et de la préfecture, de Grande-Sainte et de Saint-Paul, qui affiche un prix moyen inférieur et une rentabilité locative brute de 7%.
Aux vues de tous ces atouts, il n'est pas déraisonnable de réfléchir à un investissement locatif à Dunkerque, où la rentabilité locative brute se situe en moyenne de 6,4% à 7% dans certains quartiers.
Située à l'extrémité de l'une des régions les plus touchées par la désindustrialisation, Calais dispose néanmoins d'une population plutôt jeune et dynamique, de 75 961 habitants. Les industriels ne s'y sont d’ailleurs pas trompés. Car depuis quelques années se sont multipliées les implantations de sites logistiques, comme ceux d'Amazon, de Mercedes ou encore Kiabi.
Connue pour sa dentelle, Calais bénéficie aussi d'une situation géographique idéale, la reliant à plusieurs capitales européennes. Dotée d'un maillage autoroutier performant, Calais, pâtit toutefois depuis quelques temps d'une très mauvaise image, à cause de la « jungle ».
Si vous pouvez investir dans un appartement calaisien entre 900 et 1900 euros, alors privilégiez le quartier de Calais Nord, très vivant où se côtoient toute l'année restaurants, bars et un marché hebdomadaire installé sur sa place d'Armes. Dans le quartier commercial de Fort-Nieulay, comme dans le secteur de Saint Pierre, ancienne commune rattachée à Calais en 1885, qui accueille chaque semaine, place Crèvecoeur, un marché de produits frais, le prix moyen à l'achat est estimé à environ 1 050 euros le m2 vendu occupé, pour un loyer mensuel médian de 7,60 euros.
De nombreux petits immeubles sont aujourd’hui proposés à la vente sans trouver preneurs. La baisse des prix est réelle et dans une mauvaise spirale liée uniquement aux problèmes des migrants.
Investir à Calais à moindre coût peut s’avérer, à terme, un pari gagnant et dégager de fortes plus-values, encore faudra t il que les questions qui occupent aujourd’hui l’actualité soient réglées.
Avec des prix au m2 relativement stables, aux alentours de 1700 euros le m2, Arras, 40 721 habitants, attire de nouveau les investisseurs locatifs.
Située à 1 heure de Paris en TGV, proche de Lille, Arras séduit de nombreux étudiants, qui représentent près de 11% de la population. Ils apprécient le faible coût des transports en commun et l'enseignement supérieur de qualité, avec l'université d'Artois, qui propose diverses formations. Jeune et dynamique, 33% de la population de la ville ayant moins de 25 ans, Arras est un pôle régional actif, avec de nombreuses entreprises agroalimentaires ou spécialisées dans la logistique, qui voit en elle une connexion évidente avec l'Europe.
Aux attraits culturels, économiques, historiques ou encore architecturaux et une demande locative soutenue, s'ajoute un faible coût de l'immobilier, incitant ainsi de plus en plus d'investisseurs à y franchir le cap de l'achat.
Dans l'hypercentre d'Arras, où le prix moyen au m2 occupé est de 1 488 euros le m2 avec un loyer moyen de 9,30 €, un studio, à condition qu'il soit de qualité et bien rénové, peut atteindre une rentabilité locative brute comprise entre 7 et 8%. Toutefois, il faudra prendre en compte le taux de vacance, qui peut être important pour les petites surfaces.
Toujours dans ce secteur, les grandes surfaces, plus sécurisantes, elles, ne rapporteront qu'une rentabilité brute de 4 à 5%.
A voir également, le quartier le plus côté de la ville, celui de la citadelle, qui est en pleine mutation, comme celui de Baudimont ou encore le quartier Vauban.Ceux de Saint-Michel et de la cité Jean Jaurès, en rénovation, peuvent aussi proposer de belles opportunités.
Ancienne ville ouvrière, d'une richesse architecturale incontestable, Arras, qui entretient le tourisme de mémoire, affiche des prix modérés, avec des offres très diverses, encore relativement abordables.
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