EDITION N°2 MARS 2018
Avec une économie centrée sur le secteur tertiaire et une population de 58 300 habitants, Niort, surnommée « la Venise Verte », est la préfecture du département des Deux-Sèvres. La ville, dynamique économiquement, propose un marché immobilier, avec un niveau de prix moyen pour un appartement vendu occupé de 1 073 euros/m2 et un niveau de loyers moyen de 7,5 euros/m2.
Un marché immobilier stable
A mi-chemin entre Bordeaux, Nantes et Poitiers, Niort, terre historique des mutuelles d'assurances, qui captent 18% des postes, à 1 h de la Rochelle, dispose également d'un pôle universitaire de quelques 2500 étudiants, inscrits dans les principaux centres de formation aux métiers de l’assurance et des risques en France et qui recherchent des biens à louer, surtout dans le quartier de la Tour Chabot Gavacherie et en centre-ville, où il est possible de réaliser un placement immobilier locatif de qualité.
Dans le quartier Nord, comptez un budget inférieur pour l'acquisition d'un bien immobilier locatif alors qu'à Goise-Champommier-Champclairot et Clou-Bouchetles les prix seront néttement plus élevés
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Niort affiche depuis quelques années un marché immobilier stable, avec des prix raisonnables, capables de séduire les petits budgets, qui ne sont de ce fait pas exclus du marché immobilier niortais. Dans l'ensemble l'offre de logements est de bonne qualité, certains ayant été rénovés ces dernières années et d'autres réunis pour créer de plus grandes surfaces. En revanche la vacance locative reste très importante à Niort et interroge sur l’investissement.
En hausse de +2,4% par an, contre une moyenne nationale de 0,7%, la démographie bordelaise ne cesse de croître, avec près de 300 000 habitants. A ce rythme, la population de la préfecture de la Gironde explose !
Côté immobilier locatif, la ville est entre autres boostée par le développement de ses infrastructures et de sa communauté étudiante. Représentant 17% de la population globale de la ville, les étudiants sont en effet une cible très intéressante pour l'investisseur en immobilier locatif, qui peut donc être assuré de louer son bien immobilier en période scolaire, tout en minimisant la vacance locative durant la saison estivale, Bordeaux étant très touristique.
Ce qui séduit et rassure aussi les investisseurs en immobilier locatif, outre l’arrivée du TGV, ce sont aussi bien son dynamisme économique, que sa proximité avec l'océan atlantique ou encore son climat. De nombreux atouts qui en font l'une des villes où il fait bon investir.
Transfigurée depuis les années 2000, par une perpétuelle réhabilitation impulsée par son maire Alain Juppé, Bordeaux offre de belles opportunités.
En moyenne, à Bordeaux, le niveau des loyers est de 12,40 € le m2 et la rentabilité brute locative moyenne aujourd’hui faible, près de 4,5%.
Mais pour s'assurer une rentabilité locative rentable, encore faut-il trouver la perle rare. Car suivant les adresses, les prix moyens d'un appartement à Bordeaux vendus occupés atteignent les 3 306 euros/m2, pouvant même atteindre les prix du marché libre dans le quartier des Chartrons, avec ascenseur et terrasse.
Des prix en hausse dans toute la ville
Les quartiers les plus prisés sont l'hypercentre, Saint-Pierre, avec ses beaux immeubles du XVIIIième siècle, dans le centre-ville, mais aussi Saint Genès ou encore le Sacré Coeur et Victoire, très demandé par les étudiants.
Bordeaux a rejoint le cercle des capitales régionales les plus prisées et le marché très tendu pour l’offre ne facilite pas la tache des investisseurs. A Bordeuax on joue la plus value plus que la rentabilité.
Si Bordeaux vous attire, gare tout de même à la surchauffe. Certains biens étant en effet surcotés.
Considérée comme une ville-étape, Poitiers, au passé prestigieux est non seulement le chef-lieu du département de la Vienne, mais également la capitale du Poitou. Située au nord de la dynamique région Nouvelle-Aquitaine, Poitiers bénéficie d'une situation géographique stratégique. A seulement 1h19 de Paris en TGV, « la ville aux cent clochers », est une ville où il fait bon vivre.
Selon l'INSEE, d'ici à 2050, la Vienne, qui affiche une augmentation de sa population de 0,55% par an, devrait atteindre le million d'habitants. Aujourd'hui, Poitiers compte près de 88 000 habitants et suit la tendance évolutive du département, boostée notamment par l'attractivité de son université, de ses 11 pôles de compétitivité, dont les constructions mécaniques, la fabrication de produits métalliques et chimiques, les équipements électriques et les produits alimentaires, mais aussi par le tourisme, porté par le Futuroscope, qui accueille environ 1,65 million de visiteurs par an.
Ville étudiante agréable, qui accueille près de 27 000 étudiants, Poitiers, dont les prix de l'immobilier sont parmi les moins chers de France pour une ville de cette taille. Avec, en moyenne 1 270 euros/m2 pour un appartement vendu occupé, le marché est ouvert aux petits budgets et permet de réaliser de belles opérations en terme d'investissement immobilier locatif. D'autant qu'avec 64,7% de locataires, la demande est très soutenue.
Dans le centre-ville, quartier de la Gibauderie, comme dans l'est, où se situe le campus de l'université, quartiers prisés par les étudiants, les logements les plus recherchés sont bien entendu des studios, T1 ou T1 bis (avec cuisine américaine), dans des maisons anciennes rénovées par exemple. On peut aussi y trouver de plus grandes surfaces, divisées en colocation, avec une rentabilité brute locative qui sera de fait plus élevée.
Pour exemple, à Poitiers, un studio dans l'ancien se négocie entre 40 000 et 50 000 euros et se loue entre 280 et 320 euros par mois, avec une rentabilité locative brute de 8%.
Avec un niveau de loyer moyen de 9,2 euros /m2 et une rentabilité locative moyenne de 8,70 %, bien plus intéressante que dans d'autres villes, Poitiers est pleine de ressources et mérite qu'on se penche sur ses offres immobilières locatives.
Poitiers, connue pour le Futuroscope, fait partie de ces villes de province boostées par le TGV et offre de belles opportunités. Attention cependant, les charges de copropriété restent souvent élevées en raison de la vétusté du parc immobilier.
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