EDITION N°4 FEVRIER 2018
Satellite de Bordeaux et de Toulouse, ville étudiante, au patrimoine riche, Agen, qui compte 34120 habitants, dispose d'un bassin d'emploi dynamique dans les secteurs tertiaire, administratif et commerçant.
Rattachée à l'académie de Bordeaux, Agen attire bon nombre d'étudiants, séduits par un enseignement supérieur de qualité et un niveau de vie plus intéressant qu'à Bordeaux.
C'est pourquoi l'hypercentre montre un fort développement du secteur locatif, du studio au T3.
Le quartier du « passage d'Agen », au sud-ouest de la ville, est en pleine réhabilitation. Il peut être judicieux d'y investir pour générer une plus-value intéressante. Les petits budgets pourront se tourner vers le Nord-Est d'Agen, où les prix sont beaucoup plus bas. Pour un investissement locatif dans une maison, privilégiez le Nord-Ouest d'Agen, très résidentiel.
Et ne négligez pas les immeubles de rapport, nombreux à Agen, qu'il est possible de diviser en surfaces convenant davantage aux colocations, ce qui permet d’augmenter la rentabilité locative.
En moyenne, les appartements vendus occupés ont un prix moyen de 1 111 euros/ m2, avec un niveau de loyer moyen de 7,5 euros/m2 avec une rentabilité de 8,10% brut.
Mais pour faire la différence, il faut prévoir des travaux de rénovation. La plupart de l'habitat datant des années 70, les logements anciens ont besoin d'un sérieux rafraîchissement pour plaire aux locataires.
Tous ces atouts, couplés à des taux faibles et à la promesse de l'arrivée du LGV en 2021, charment les investisseurs, qui préfèrent investir à Agen plutôt qu'à Bordeaux ou Toulouse où les prix sont nettement plus élevés.
Pour s'assurer une rentabilité brute locative acceptable, qui peut atteindre les 10% dans certains quartiers, les investisseurs doivent donc être très attentifs à l'emplacement choisi, mais aussi aux travaux de rénovation, qui permettront de faire la différence.
Avec 31540 habitants, dont 60,7% de locataires et 3000 étudiants, Périgueux, la capitale du Périgord et la préfecture de la Dordogne, séduit autant de français que d'étrangers.
Nettement moins chère à la location que ses voisines Bordeaux ou Angoulême, avec un niveau de loyers moyen de 7,60 euros/m2, elle est l'une des villes les plus abordables de France.
Ses infrastructures complètes, au croisement des axes Bordeaux-Lyon et Paris-Toulouse ainsi que son aéroport, lui permettent d'avoir un accès au couloir rhodanien et à l'Europe Centrale.
Et parce que, à l'instar de la région dont elle fait partie, la Nouvelle Aquitaine, est soucieuse de la préservation de son territoire, la ville a mis à disposition des usagers une navette gratuite électrique pour se déplacer dans le centre-ville.
Evoluant dans une zone riche d'un patrimoine historique couvrant les périodes gallo-romaine, médiévale et Renaissance, Périgueux affiche, pour les appartements vendus occupés un prix moyen de 1 169 euros/m2, et une rentabilité de 7,8% brut.
Les quartiers du centre-ville, du bassin, Georges Pompidou ou encore de Puy-saint-Font sont parmi les plus accessibles.
Pour ceux de Beaulieu et de Saint Martin, comptez, en revanche, un loyer moyen de 12 euros/m2.
Les prix bas peuvent bloquer certains d'entre vous, craignant un manque de rendement ou de plus-value. Ceux encore réticents à un investissement immobilier locatif à Périgueux, peuvent donc se tourner vers un investissement locatif dans une résidence de services, de tourismes, pour seniors ou encore pour étudiante.
Préfecture de la Haute-Vienne, Limoges, surnommée la « ville rouge », qui compte 135 000 habitants, est depuis quelques années l'une des villes de France où la rentabilité locative est la plus intéressante. Comprise entre 7 et 10%, suivant le quartier, Limoges affiche aussi des prix bas pour une grande ville, avec un prix moyen au m2 de 1 O35 euros pour un appartement vendu occupé, et un niveau de loyer moyen de 8,20 euros/m2.
Son attractivité régionale conjuguée à des taux d'intérêts bas et à une demande locative régulière et soutenue, du fait des 15 000 étudiants qui choisissent de venir étudier à Limoges, séduisent de nombreux investisseurs.
Premier pôle économique du Centre-Ouest, desservie par une autoroute gratuite, Limoges, mondialement connue pour sa porcelaine a su se diversifier vers des activités industrielles, agroalimentaires, scientifiques et tertiaires.
Pour y réaliser un investissement locatif rassurant, soyez attentif à l'emplacement choisi, car les prix à Limoges ne sont pas tous égaux.
Dans le centre-ville historique de Limoges, les petites surfaces sont très recherchées par les étudiants et les prix se négocient aux alentours de 1 160 euros/m2.
Au sud-ouest de la ville, le quartier des Emailleurs, réputé comme le plus huppé, propose des biens certes rares car vendus très rapidement, allant jusqu’à 2 500 euros/m2.
Le quartier de la Gare, Bénédictins et Montplaisir, affiche un fort potentiel, avec des biens immobiliers proposés entre 685 et 1 560 euros/ m2.
En terme de rendement locatif, Limoges est donc une ville très performante. Les vendeurs, trop gourmands, ont revus leurs tarifs à la baisse.
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